令和7年1月15日　提出 名古屋昭和 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -10 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　竹本　弘司   TEL.

鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 317,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区南分町３丁目１８番３ ｢南分町３－１８－３｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 一般住宅を中心に共 同住宅も見られる住 宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 川名 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 川名駅南西方 760m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 都心に近い住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    317,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は昭和区、千種区、瑞穂区内の居住環境が良好な住宅地域である。需要者は戸建住宅目的の一次及び二次取 得者層であるが、外部からの転入者も見られる。当地域は区画が整然とし、交通利便性にも優れていることから、需要 は底堅く地価は上昇トレンドにある。取引の中心となる価格帯は、土地のみで総額４０００万円～５０００万円程度、 新築戸建住宅で６０００万円～８０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した５件の取引事例も対象不動産と類似し規範性は高 い。一方、収益価格については、対象標準地の面積が１２３㎡で地積過小なため賃貸用建物の建築想定が非現実的であ るので試算しなかった。当該地域においては居住の快適性が重視されるエリアであることから、本件では実証的な比準 価格を採用し、昨今の経済情勢等も勘案し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋昭和 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    326,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [109.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 313,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    305,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、金融市場の変動等による景気下振 れリスクはあるが、昭和区の不動産市況は堅 調で地価は総じて上昇基調にある。 都心に近い住宅地域として成熟しており、地 域要因に特段の変動はない。生活利便性に優 れた住宅地域として引き続き強い需要が見込 める。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％