別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
名古屋昭和 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 -9 愛知県 愛知第3 氏名  不動産鑑定士 近藤 裕二   TEL.
鑑定評価額 45,300,000 円  1㎡当たりの価格 338,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
240,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市昭和区川名本町2丁目52番
②地積
 (㎡)
134  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区最高31m


(70,200)

1:3
住宅

RC3
中小規模住宅、共同
住宅等が混在する住
宅地域
南6.3m市道 水道、ガス、下水 御器所

500m
(2)



①範囲 東    60 m、西    80 m、南    30 m、北    60 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         140 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
.3m市道
交通

施設
御器所駅東方

500m
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
 来予測
住宅地域として既に熟成しており、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +9.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           338,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市昭和区、千種区、瑞穂区等に存する居住環境が比較的良好な住宅地域である。主な需要者は、戸
建住宅建築を目的とする一次及び二次取得者である。地下鉄駅への接近性など利便性に優れており、名古屋市外からの
転入も見込める地域であり、需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は、供給が少なく規模もばらつきが見られるため
見出しづらいが、土地総額で4000~5000万円程度、新築の建物付で6500~8000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場動向を反映している。収益価格は
標準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから求められなかった。したが
って、現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、更に単価と総額との関連に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決
定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          326,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 昭和(県) -6               ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          332,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は内需主導で緩やかな回復基調にあり、
個人消費の持ち直しや設備投資の増加を背景
に不動産市場も都市部を中心に活発な動きが
続いている。

住宅地域として既に熟成しており、地域要因
に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.7 % +1.8 %
3 試算価格算定内訳 名古屋昭和 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A昭和06
40
-515
名古屋市昭和区

更地


  
(           ) 
長方形 西3.6m市道、
中間画地




近商

(90,240)
b A昭和06
50
-501
名古屋市昭和区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東9m市道、
南東3.6m、
角地



1住居
高度地区最高31m
(70,200)
c A昭和07
50
-2
名古屋市昭和区

建付


  
(           ) 
袋地等 西3.5m市道、
中間画地




1住居
高度地区最高31m
(77,160)
d A昭和07
52
-13
名古屋市昭和区

更地


  
(           ) 
長方形 南6.3m市道、
中間画地




2中専
高度地区最高20m
(70,200)
e A昭和07
50
-19
名古屋市昭和区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南7.2m市道、
中間画地




1住居
高度地区最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
264,684  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

277,389 
100
[  83.4]

332,601 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +9.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 109.0]
     100

363,000 
b (            
275,576  
100
[ 100.0]
[ 106.2]
100
100
[   /  ]
100
[  95.8]

305,492 
100
[  93.9]

325,338 

355,000 
c (            
200,270  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.9]

228,251 
100
[  81.9]

278,695 

304,000 
d (            
321,557  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 109.0]

297,661 
100
[ 100.9]

295,006 

322,000 
e (            
259,067  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  82.9]

317,506 
100
[ 100.0]

317,506 

346,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +3.0 環境     -18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.41 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地      -4.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -1.0 環境     -12.0
画地      -9.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      +3.0
画地      +9.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      -2.0
画地     -17.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     338,000 円/㎡]  



名古屋昭和 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく間口も狭いので賃貸共同住宅を想定することが困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 名古屋昭和 -9 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  名古屋市昭和区川名本町二丁目52番
1808000140815-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
名古屋昭和 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 -9 愛知県 愛知第3 氏名  不動産鑑定士 大羽 昌広   TEL.
鑑定評価額 45,300,000 円  1㎡当たりの価格 338,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
240,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市昭和区川名本町2丁目52番
②地積
 (㎡)
134  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区最高31m


(70,200)

1:3
住宅

RC3
中小規模住宅、共同
住宅等が混在する住
宅地域
南6.3m市道 水道、ガス、下水 御器所

500m
(2)



①範囲 東    60 m、西    80 m、南    30 m、北    60 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         140 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
.3m市道
交通

施設
御器所駅東方

500m
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は混在住宅地域として熟成しており、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状の住環境を維持する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +9.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           338,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は昭和区及び千種区に位置し、地下鉄駅を最寄駅とする閑静な住宅地域である。需要者の中心は名古屋市内
及び周辺市町に居住する比較的高所得者層である。街区整備状況に優れ、地下鉄駅にも近く、居住環境が良好であるた
め、住宅地としての競争力の程度が高く、戸建住宅用地及びマンション用地共需要は安定的である。需要の中心となる
価格帯は、土地が4000万~5000万円前後、新築の戸建は5500万~7000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的
の取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また標準地は画地規模が小さく、間口も狭いので、経済
合理性に見合った賃貸建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、
更に最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          326,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 昭和(県) -6               ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          332,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は雇用・所得環境が改善する下で、緩や
かな回復が期待されるが、物価上昇、中東地
域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影
響が懸念される。

中小規模の住宅が建ち並ぶ、既存の住宅地域
である。生活利便性に優れ、居住環境が良好
であることから、人気が高く、地価は底堅い


個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.7 % +1.8 %
3 試算価格算定内訳 名古屋昭和 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A昭和07
45
-23
名古屋市昭和区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6.3m市道
、中間画地




1住居
高度地区最高31m
(70,200)
b A昭和06
40
-517
名古屋市昭和区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南2.6m市道、
中間画地




1住居
高度地区最高31m
(71,160)
c A昭和06
40
-23
名古屋市昭和区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北2.4m市道、
中間画地




1低専
高度地区最高31m
(70,160)
d A昭和07
52
-13
名古屋市昭和区

更地


  
(           ) 
長方形 南6.3m市道、
中間画地




2中専
高度地区最高20m
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
271,843  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.9]

259,008 
100
[  96.0]

269,800 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +9.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 109.0]
     100

294,000 
b (            
252,199  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.6]

252,199 
100
[  77.4]

325,839 

355,000 
c (            
218,014  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

229,133 
100
[  75.7]

302,686 

330,000 
d (            
321,557  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 109.0]

297,661 
100
[  98.0]

303,736 

331,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地      +5.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近    0.0 環境     -14.0
画地      +3.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -15.0 交通・接近    0.0 環境     -11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +9.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     338,000 円/㎡]  



名古屋昭和 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、間口も狭いので、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難である。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 名古屋昭和 -9 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  名古屋市昭和区川名本町二丁目52番
1808000140815-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考