令和7年1月15日　提出 名古屋昭和 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋昭和 -1 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　大羽　昌広   TEL.

鑑定評価額 41,700,000 円  １㎡当たりの価格 296,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市昭和区福原町２丁目６３番１ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い高 台の閑静な住宅地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 名古屋大学 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 名古屋大学駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域として熟成しており、特段の大きな変動要因もなく、今 後とも現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    296,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は昭和区及び千種区に位置し、地下鉄駅を最寄駅とする閑静な住宅地域である。需要者の中心は名古屋市内 及び周辺市町に居住する比較的高所得者層である。高台に位置し自然災害の被災リスクが小さいことや居住環境が良好 であるため、住宅地としての競争力の程度が高く、戸建住宅用地及びマンション用地共需要は安定的である。需要の中 心となる価格帯は、土地が３５００万～４５００万円前後、新築の戸建は５５００万～７０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的 の取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また標準地は画地規模が小さく、間口も狭いので、経済 合理性に見合った賃貸建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、 代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋昭和 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    326,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [109.0] 100 [114.5] [109.0] 100 295,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    283,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は雇用・所得環境が改善する下で、緩や かな回復が期待されるが、物価上昇、中東地 域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影 響が懸念される。 周辺地域は高台に位置する閑静な住宅地域で ある。生活利便性に優れ、居住環境が良好で あることから、人気が高く、地価は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％