別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-40 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　明子   TEL.
鑑定評価額 411,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄１丁目１１０２番外
｢栄１－１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等


(100,679)
不整形
1:2		 店舗、事務所兼住宅
等
ＲＣ7		 中高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北11m市道 水道、ガス、下水 伏見

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 伏見駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及びその周辺区の幹線道路背後の商業地域。需要者の中心は自用目的の中小企業、個人事業者、投資
家等である。既存の商業地域であり更地の供給は少ない。建築費の高騰、利上げ懸念等先行きへの不透明感は強まって
いるが、不動産への投資需要は依然として底堅く需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、規模や利用目的によ
ってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高い。収益価格は想定建物から得られる純収益と
還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。収益性に着目した需要もあり一定の説得力はあるが
、建築費の高騰もありやや不安定である。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格も関連付け、代表標準地
との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,920,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[ 98.0]		 100
[146.9]		 [101.0]
100		 1,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、物価高等もあり先行きに対する
不透明感は強まっているが、不動産市場は依
然堅調に推移しており底堅い状況にある。


幹線道路背後の商業地域。特段の変動要因は
見られないが、投資需要や開発需要は根強く
需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０７１
５
-16		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b Ａ中０６１
３
-510		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中０６１
３
-7		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ｂ中０６３
５
-501		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,637)
e Ｂ中０７１
５
-1		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,185,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,191,350 		 100
[  95.0]
1,254,053 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　   +2.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,270,000 
b (　           ) 
1,813,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.9]
2,351,792 		 100
[ 136.0]
1,729,259 
1,750,000 
c (　           ) 
1,467,639  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
1,617,268 		 100
[ 102.7]
1,574,750 
1,590,000 
d (　           ) 
1,625,707  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,569,968 		 100
[  91.8]
1,710,205 
1,730,000 
e (　           ) 
1,666,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,681,343 		 100
[ 127.9]
1,314,576 
1,330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　 -22.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,530,000 円／㎡]  



名古屋中 5-40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,302,927 
13,657,820 
49,645,107 
40,223,200 
9,421,907 		 （　0.9296）
8,758,605 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    312,807,321 円　　　　（　  1,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 169.12 ＲＣ15 2,327.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   900 ％   679 ％   296 ㎡     11.6 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：   37.5 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～１５階は１戸当たり平均面積約３１～３７㎡のワンルームタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
163.25 
60.9 
99.50 
3,500 
348,000 		 12.0  4,176,000 
0.0  0 

 2～15		 共同住宅
154.61 
88.2 
136.41 
2,650 
361,000 		 1.0  361,000 
1.0  361,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,327.79 
86.3 
2,009.24 

5,402,000 		 9,230,000 
5,054,000 
⑨年額支払賃料      5,402,000 円　×　12ヶ月　＝　      64,824,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,009.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,824,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,241,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,582,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,230,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,054,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,632,442 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,302,927 円　　　　（　       213,861 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,727 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,670,000 円  　　　　    734,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,944,720 円  　　　       64,824,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      960,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,615,100 円  　　　　    734,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       734,000 円  　　　　    734,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       734,000 円  　　　　    734,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,657,820 円　（　　　　　　        46,141 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9296    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 734,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　   2,327.79 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,223,200 円  
（　　　　　       135,889 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,302,927 円      
②総費用 13,657,820 円      
③純収益　①－② 49,645,107 円      
④建物等に帰属する純収益 40,223,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,421,907 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,758,605 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,590 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    312,807,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄一丁目１１０２番
 1800000210722-0000
2 　名古屋市中区栄一丁目１１０３番１
 1800000210723-0000
3 　名古屋市中区栄一丁目１１１８番１
 1800000210749-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-40 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.
鑑定評価額 414,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄１丁目１１０２番外
｢栄１－１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等


(100,679)
不整形
1:2		 店舗、事務所兼住宅
等
ＲＣ7		 中高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北11m市道 水道、ガス、下水 伏見

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 伏見駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は認められないものの、周辺ではマンション開発が見られ、今後は住居系用途の混在が進んでい
くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市中区及び隣接区の幹線背後の商業地域である。近隣地域は飲食店舗ビルを中心に、事務所ビル
、マンション等も見られる地域であり、近年では共同住宅の新規供給が多く確認される。主たる需要者は、地元法人、
マンション業者等を中心に、投資家等もその範疇に含まれるものと思料される。市場における中心価格帯は、規模や利
用目的等によって異なり、水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中区の商業地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格である。収益価
格は店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格である。昨今の建築費高騰等の影響から低位に求め
られたが、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比
較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,920,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[ 98.0]		 100
[145.0]		 [101.0]
100		 1,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や物価高、金利の上昇等、先行
き不透明な経済情勢下、不動産市場への影響
が懸念される。


地域要因に特段の変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
３
-7		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ中０７１
５
-17		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中０７１
５
-2		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
西14.8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ中０７１
３
-11		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北19.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,467,639  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
1,617,268 		 100
[ 100.8]
1,604,433 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　   +2.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,620,000 
b (　           ) 
1,482,808  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,482,808 		 100
[ 106.2]
1,396,241 
1,410,000 
c (　           ) 
1,560,749  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,467,396 		 100
[ 106.5]
1,377,837 
1,390,000 
d (　           ) 
1,300,591  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
1,333,434 		 100
[  84.9]
1,570,594 
1,590,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



名古屋中 5-40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,387,877 
13,169,119 
50,218,758 
40,885,200 
9,333,558 		 （　0.9456）
8,825,812 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    304,338,345 円　　　　（　  1,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 169.12 ＲＣ15 2,327.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   900 ％   679 ％   296 ㎡     11.6 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：   37.5 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～１５階は１戸当たり平均面積約３１～３７㎡のワンルームタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
163.25 
60.9 
99.50 
3,935 
391,533 		 12.0  4,698,396 
0.0  0 

 2～15		 共同住宅
154.61 
88.2 
136.41 
2,700 
368,307 		 2.0  736,614 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,327.79 
86.3 
2,009.24 

5,547,831 		 15,010,992 
0 
⑨年額支払賃料      5,547,831 円　×　12ヶ月　＝　      66,573,972 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,009.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,573,972 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,328,699 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,245,273 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,010,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         142,604 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,387,877 円　　　　（　       214,148 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,690,000 円  　　　　    738,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,997,219 円  　　　       66,573,972　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      987,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,018,400 円  　　　　    738,000,000　×　　  40.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       738,000 円  　　　　    738,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       738,000 円  　　　　    738,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,169,119 円　（　　　　　　        44,490 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 738,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   2,327.79 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,885,200 円  
（　　　　　       138,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,387,877 円      
②総費用 13,169,119 円      
③純収益　①－② 50,218,758 円      
④建物等に帰属する純収益 40,885,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,333,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,825,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,817 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    304,338,345 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄一丁目１１０２番
 1800000210722-0000
2 　名古屋市中区栄一丁目１１０３番１
 1800000210723-0000
3 　名古屋市中区栄一丁目１１１８番１
 1800000210749-0000
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