別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-39 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.
鑑定評価額 9,660,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,010,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄１丁目２０５番１外
｢栄１－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,410  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
地区計画等


(100,759)

2:1		 事務所兼ホテル

ＳＲＣ13F2B		 高層の事務所ビル、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 北30m県道、東側道 水道、ガス、下水 伏見

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 伏見駅西方

370m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模再開発事業で共同住宅・商業施設・オフィスの複合施設ができたことにより、街の様相が一変した地域で
あり、今後も発展的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +3.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区及び中村区の幹線道路沿いの高度、準高度商業地域を中心とする商業地域である。需要者の中心は
、自社ビルを取得する地元企業、賃貸ビル運営を目的とする不動産会社、投資目的の不動産ファンド等である。不動産
ファンド等の投資用不動産に対する取得意欲は堅調であり、特に中心部の収益不動産には需要が競合する傾向にある。
立地条件、規模等に応じて多様であり、需要の中心価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏である中区、中村区の高度、準高度商業地の事例を中心に求められており、高い説得力が認め
られる。収益価格はやや低位に査定されたが、需要者の多くは収益性を重視して行動すると想定されるため、収益価格
も需要者の取得行動の側面からは高い説得力が認められる。以上より、両試算価格ともに高い説得力が認められること
から、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,800,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[112.2]		 100
[121.0]		 [112.2]
100		 4,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産投資市場は堅調であるが、国際情勢や
世界的なインフレの進行、建築費高騰、金融
資本市場の変動が不動産市場に与える影響が
注視される。

隣接地の再開発事業が完成して以降、街の様
相が一変した地域であり、今後も発展的に推
移すると予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０５３
５
-1		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南37m市道、
西15m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
b Ａ中０７１
３
-3		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南37m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
c Ａ中０７１
３
-4		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ｂ中０７１
５
-2		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e Ｂ中０６１
３
-1		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東49.7m国道、
南15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,782)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,565,479  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
3,482,173 		 100
[ 100.8]
3,454,537 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +15.7

行政　　   -3.0

その他　    0.0

　　　[ 112.2]
　　　　 100
3,880,000 
b (　           ) 
3,932,011  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
4,224,820 		 100
[ 109.2]
3,868,883 
4,340,000 
c (　           ) 
2,359,251  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
2,549,309 		 100
[  64.7]
3,940,199 
4,420,000 
d (　           ) 
3,929,085  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,929,085 		 100
[  96.0]
4,092,797 
4,590,000 
e (　           ) 
3,996,951  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.7]
3,476,354 		 100
[ 106.0]
3,279,579 
3,680,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +16.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,180,000 円／㎡]  



名古屋中 5-39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

969,032,299 
364,758,510 
604,273,789 
361,460,000 
242,813,789 		 （　0.9359）
227,249,425 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  8,416,645,370 円　　　　（　  3,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,004.48 Ｓ9F1B 19,862.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   1,000 ％   759 ％   2,410 ㎡     63.5 m x   37.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所、駐車場は５２台を想定。 ⑦有効率　  70.4 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,676.64 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,004.48 
57.4 
1,149.99 
6,800 
7,819,932 		 12.0  93,839,184 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
2,004.48 
80.0 
1,604.46 
4,500 
7,220,070 		 10.0  72,200,700 
0.0  0 
塔屋
10～10		 機械室
146.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
19,862.96 
70.4 
13,985.67 

65,580,492 		 671,444,784 
0 
⑨年額支払賃料     65,580,492 円　×　12ヶ月　＝　     786,965,904 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　  13,985.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　     201,393,648 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  52 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      24,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       988,359,552 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      24,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    50,665,978 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 962,653,574 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       671,444,784 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,378,725 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     969,032,299 円　　　　（　       402,088 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,538 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 27,280,000 円  　　　　  6,820,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 202,663,910 円  　　　    1,013,319,552　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   69,001,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   52,173,000 円  　　　　  6,820,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,820,000 円  　　　　  6,820,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,820,000 円  　　　　  6,820,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     364,758,510 円　（　　　　　　       151,352 円／㎡）　　（経費率　　  37.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,820,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　  19,862.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 361,460,000 円  
（　　　　　       149,983 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 969,032,299 円      
②総費用 364,758,510 円      
③純収益　①－② 604,273,789 円      
④建物等に帰属する純収益 361,460,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 242,813,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 227,249,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       94,294 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,416,645,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄一丁目２０５番１
 1800000208103-0000
2 　名古屋市中区栄一丁目２０５番２
 1800000208104-0000
3 　名古屋市中区栄一丁目２０５番３
 1800000208105-0000
4 　名古屋市中区栄一丁目２０５番４
 1800000208106-0000
5 　名古屋市中区栄一丁目２０５番５
 1800000208107-0000
6 　名古屋市中区栄一丁目２０６番２
 1800000208109-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-39 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　智行   TEL.
鑑定評価額 9,640,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄１丁目２０５番１外
｢栄１－２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,410  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
地区計画等


(100,759)

2:1		 事務所兼ホテル

ＳＲＣ13F2B		 高層の事務所ビル、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 北30m県道、東側道 水道、ガス、下水 伏見

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 伏見駅西方

370m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 名駅から伏見地区の幹線道路沿いの地域で、今後も発展的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,340,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及びその周辺区の高度、準高度商業地域等である。需要者の中心は投資家や大企業、中企業のほか、
地元の資本力を有する法人企業等である。金融政策の正常化や建築費高騰の懸念はあるが、オフィス賃料の上昇傾向が
見られ、投資需要は底堅い。また売り手も強気姿勢を保っており、売り急ぎの傾向は見られない。需要の中心となる価
格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比
準価格は、取引時点の新しい高度商業地域等の事例の収集に努め、試算しており、説得力がある。以上より、需要者の
投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格をやや重視するも、収益価格も比較考量し、代表標準地との
検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,800,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[112.2]		 100
[121.0]		 [112.2]
100		 4,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融環境の継続等を背景に不動産投
資需要は底堅く推移してきたが、建築費高騰
や世界情勢に加え、今後の金利の動向に注意
が必要である。

地域要因に特段の変動は見られない。名古屋
都心部における高価格帯の地価は高止まりの
傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０７１
５
-2		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ａ中０７１
３
-3		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南37m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
c Ｂ中０６１
３
-1		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東49.7m国道、
南15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,782)
d Ｂ中村０６
１３
-8		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北30m県道、
南6m、西4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,929,085  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,929,085 		 100
[  95.0]
4,135,879 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +15.7

行政　　   -3.0

その他　    0.0

　　　[ 112.2]
　　　　 100
4,640,000 
b (　           ) 
3,932,011  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
4,224,820 		 100
[ 109.2]
3,868,883 
4,340,000 
c (　           ) 
3,996,951  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.7]
3,476,354 		 100
[ 106.0]
3,279,579 
3,680,000 
d (　           ) 
3,217,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.7]
3,698,031 		 100
[  89.2]
4,145,775 
4,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +16.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -12.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,340,000 円／㎡]  



名古屋中 5-39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

925,700,780 
334,250,091 
591,450,689 
377,890,000 
213,560,689 		 （　0.9359）
199,871,449 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  7,402,646,259 円　　　　（　  3,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,004.48 Ｓ9F1B 19,862.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   1,000 ％   759 ％   2,410 ㎡     63.5 m x   37.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階は事務所、機械式駐車場５２台を想定。 ⑦有効率　  70.4 ％
の理由		 同用途、同程度の規模として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,676.64 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,004.48 
57.4 
1,149.99 
6,750 
7,762,433 		 12.0  93,149,196 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
2,004.48 
80.0 
1,604.46 
4,200 
6,738,732 		 10.0  67,387,320 
0.0  0 

10～10		 塔屋
146.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
19,862.96 
70.4 
13,985.67 

61,672,289 		 632,247,756 
0 
⑨年額支払賃料     61,672,289 円　×　12ヶ月　＝　     740,067,468 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  13,985.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　     203,071,928 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  52 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      24,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       943,139,396 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      24,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    48,404,970 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 919,694,426 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       632,247,756 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,006,354 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     925,700,780 円　　　　（　       384,108 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,390,000 円  　　　　  7,130,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 175,225,991 円  　　　      968,099,396　×　　　　  18.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   68,829,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   54,544,500 円  　　　　  7,130,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,130,000 円  　　　　  7,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,130,000 円  　　　　  7,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     334,250,091 円　（　　　　　　       138,693 円／㎡）　　（経費率　　  36.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　  19,862.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 377,890,000 円  
（　　　　　       156,801 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 925,700,780 円      
②総費用 334,250,091 円      
③純収益　①－② 591,450,689 円      
④建物等に帰属する純収益 377,890,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 213,560,689 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 199,871,449 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       82,934 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,402,646,259 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄一丁目２０５番１
 1800000208103-0000
2 　名古屋市中区栄一丁目２０５番２
 1800000208104-0000
3 　名古屋市中区栄一丁目２０５番３
 1800000208105-0000
4 　名古屋市中区栄一丁目２０５番４
 1800000208106-0000
5 　名古屋市中区栄一丁目２０５番５
 1800000208107-0000
6 　名古屋市中区栄一丁目２０６番２
 1800000208109-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考