別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
名古屋中 5-34 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-34 愛知県 愛知第1 氏名  不動産鑑定士 小椋 真一郎   TEL.
鑑定評価額 82,000,000 円  1㎡当たりの価格 516,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市中区伊勢山1丁目514番
「伊勢山1-5-25」
②地積
 (㎡)
159  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,500)
準防

(その他)
駐車場整備地区


(90,480)

1:3
事務所兼住宅

RC6
事業所、事務所の他
、住宅等も見られる
商業地域
南8m市道 水道、ガス、下水 東別院

330m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    30 m、北    70 m ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

8m市道 交通

施設
東別院駅西方

330m
法令

規制
商業
(90,480)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
特段の変動要因は認められないものの、良好な交通利便性、都心接近性を背景に、今後は住居系用途の色彩が強
まっていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           548,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           419,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区及び隣接区の商業地域である。近隣地域は繁華性が高くはなく商業集積の程度もやや低位である一
方、交通利便性、都心接近性に優る立地から、マンション需要が旺盛なエリアである。主たる需要者は、個人事業者、
地元法人が中心となるほか、開発目的の不動産業者等も想定される。市場における中心価格帯は、規模や利用目的等に
よって異なり、水準の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は中区の幹線背後の商業地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は事務所兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格である。昨今の建築費高騰等の影響か
らやや低位に求められたが、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する。本件では、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 名古屋中 5-15               ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        485,000 円/㎡
[108.2]
100
100
[101.0]
100
[100.9]
[100.0]
100
515,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          495,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
建築費の高騰や物価高、金利の上昇等、先行
き不透明な経済情勢下、不動産市場への影響
が懸念される。


地域要因に特段の変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他       +1.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +4.0
環境        -3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.2 %  %
3 試算価格算定内訳 名古屋中 5-34 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A中051

-508
名古屋市中区

建付


  
(           ) 
長方形 東7.9m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(90,474)
b B中061

-7
名古屋市中区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.9m市道、
中間画地




近商
駐車場整備地区
(90,354)
c A中051

-529
名古屋市中区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北7.9m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(90,474)
d B中061

-20
名古屋市中区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.2m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(90,252)
e A中051

-515
名古屋市中区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 東3.9m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
602,037  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

611,670 
100
[ 103.9]

588,710 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

589,000 
b (            
464,169  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

471,596 
100
[  80.6]

585,107 

585,000 
c (            
447,390  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[   /  ]
100
[  97.0]

468,606 
100
[  93.2]

502,796 

503,000 
d (            
427,210  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[  90.0]
100
[ 100.0]

482,273 
100
[  83.9]

574,819 

575,000 
e (            
324,191  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

329,378 
100
[  67.7]

486,526 

487,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +6.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -7.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境      -3.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -9.0 交通・接近   -1.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     548,000 円/㎡]  



名古屋中 5-34 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

11,951,779 

2,195,962 

9,755,817 

7,645,200 

2,110,617 
( 0.9466
1,997,910 
  3.1 -  0.1 )
3.0%  
⑧収益価格       66,597,000 円    (     419,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
名古屋中 5-34 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
事務所兼共同住宅 89.76 RC7 460.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
90 %   500 %   480 %   159 ㎡      7.5 m x   21.2 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は事務所、2階以上は単身向け共同住宅を想定。 ⑦有効率   81.7 %
の理由
建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
事務所
65.75 

45.2 

29.75 

3,630 

107,993 
10.0  1,079,930 
0.0  0 

 2 3
共同住宅
65.75 

87.8 

57.75 

2,535 

146,396 
2.0  292,792 
0.0  0 

 4 5
共同住宅
65.75 

87.8 

57.75 

2,595 

149,861 
2.0  299,722 
0.0  0 

 6 7
共同住宅
65.75 

87.8 

57.75 

2,645 

152,749 
2.0  305,498 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   


460.25 

81.7 

376.25 


1,006,005 
2,875,954 
0 
⑨年額支払賃料      1,006,005 円 × 12ヶ月 =       12,072,060 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      376.25 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  20,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          480,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       12,072,060 円  ×     5.0 %                          
+            480,000 円  ×     5.0 % =         627,603 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,924,457 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,875,954 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           27,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   11,951,779 円    (         75,168 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
            円/㎡

 月額支払賃料
(     2,595 円/㎡)


 基準階   4 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
名古屋中 5-34 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 414,000 円          138,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 376,562 円            12,552,060 ×       3.0 %
③公租公課  土地               191,000 円     査定額
 建物               938,400 円          138,000,000 ×    40.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       138,000 円          138,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円          138,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,195,962 円 (              13,811 円/㎡)  (経費率    18.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円                          設計監理料率
  288,000 円/㎡ ×      460.25 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0554        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0374 ×  40 % + 0.0511 ×  30 % + 0.0838 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
7,645,200 円  
(             48,083 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 11,951,779 円      
②総費用 2,195,962 円      
③純収益 ①-② 9,755,817 円      
④建物等に帰属する純収益 7,645,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,110,617 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,997,910 円      

  (                         12,565 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.0 %

                              66,597,000 円


(                       419,000 円/㎡)
4 不動産ID 名古屋中 5-34 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  名古屋市中区伊勢山一丁目514番
1800000195003-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
名古屋中 5-34 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-34 愛知県 愛知第1 氏名  不動産鑑定士 齋藤 善彦   TEL.
鑑定評価額 81,900,000 円  1㎡当たりの価格 515,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市中区伊勢山1丁目514番
「伊勢山1-5-25」
②地積
 (㎡)
159  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,500)
準防

(その他)
駐車場整備地区


(90,480)

1:3
事務所兼住宅

RC6
事業所、事務所の他
、住宅等も見られる
商業地域
南8m市道 水道、ガス、下水 東別院

330m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    30 m、北    70 m ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

8m市道 交通

施設
東別院駅西方

330m
法令

規制
商業
(90,480)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
事業所、事務所の他、住宅等も見られる地域であり、今後は共同住宅等の住居系の用途への転用が進むと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           542,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           320,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区南部の商業地域及び商住混在地域が中心である。主要な需要者は、個人事業主や地元中小企業が中
心となるほか、開発目的の不動産業者等も想定される。当該地域は繁華性が高い地域ではないため、商業集積は低いも
のの、最寄駅から近く利便性が高いことから、共同住宅等の住居系の需要が強くなり、用途が混在しており、今後もこ
の傾向が続くものと予測される。取引総額は、利用目的や規模によって相違があり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性も重視して取引される傾向にある。比準価格は
実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的な価格である。収益価格は建築費高騰の影
響等により、低位に査定されたが、賃料や利回り等の各項目について、適正に反映することができた。以上より、市場
特性を考慮し、比準価格を標準に収益価格を比較考量として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 名古屋中 5-15               ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        485,000 円/㎡
[108.2]
100
100
[101.0]
100
[100.9]
[100.0]
100
515,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          495,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
不動産投資市場は堅調であるが、国際情勢や
世界的なインフレの進行、建築費高騰、金融
資本市場の変動が不動産市場に与える影響が
注視される。

商業集積は低いものの、最寄駅から近く利便
性が高いため、賃貸マンショ需要が認められ
、今後も住居系の用途への転用が進むと予測
される。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他       +1.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +4.0
環境        -3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.0 %  %
3 試算価格算定内訳 名古屋中 5-34 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A中071

-9
名古屋市中区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南14.9m市道、
東5.9m、角地




商業
駐車場整備地区
(100,500)
b A中071

-11
名古屋市中区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東19.8m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(90,500)
c A中071

-20
名古屋市中区

建付


  
(           ) 
長方形 南7.9m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(90,474)
d B中071

-4
名古屋市中区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西15m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
656,235  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

628,111 
100
[ 105.0]

598,201 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

598,000 
b (            
466,890  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  83.7]

560,603 
100
[ 117.7]

476,298 

476,000 
c (            
463,429  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.5]

543,648 
100
[ 102.8]

528,840 

529,000 
d (            
674,567  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

675,916 
100
[ 120.0]

563,263 

563,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -1.0 環境      +1.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     +11.0
画地     -16.3 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      +6.0
画地     -14.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -4.0 環境     +19.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     542,000 円/㎡]  



名古屋中 5-34 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

11,742,471 

2,382,572 

9,359,899 

7,747,200 

1,612,699 
( 0.9466
1,526,581 
  3.1 -  0.1 )
3.0%  
⑧収益価格       50,886,033 円    (     320,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
名古屋中 5-34 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
事務所兼共同住宅 89.76 RC7 460.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
90 %   500 %   480 %   159 ㎡      7.5 m x   21.2 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は事務所、2階以上は単身向け共同住宅を想定。 ⑦有効率   81.7 %
の理由
建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
事務所
65.75 

45.2 

29.75 

3,500 

104,125 
10.0  1,041,250 
0.0  0 

 2 3
共同住宅
65.75 

87.8 

57.75 

2,500 

144,375 
2.0  288,750 
0.0  0 

 4 5
共同住宅
65.75 

87.8 

57.75 

2,550 

147,263 
2.0  294,526 
0.0  0 

 6 7
共同住宅
65.75 

87.8 

57.75 

2,600 

150,150 
2.0  300,300 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   


460.25 

81.7 

376.25 


987,701 
2,808,402 
0 
⑨年額支払賃料        987,701 円 × 12ヶ月 =       11,852,412 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      376.25 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  20,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          480,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       11,852,412 円  ×     5.0 %                          
+            480,000 円  ×     5.0 % =         616,621 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,715,791 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,808,402 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           26,680 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   11,742,471 円    (         73,852 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,504 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,500 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
名古屋中 5-34 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 432,000 円          144,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 369,972 円            12,332,412 ×       3.0 %
③公租公課  土地               191,000 円     査定額
 建物             1,101,600 円          144,000,000 ×    45.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円          144,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円          144,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,382,572 円 (              14,985 円/㎡)  (経費率    20.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円                          設計監理料率
  300,000 円/㎡ ×      460.25 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0538        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0374 ×  40 % + 0.0511 ×  35 % + 0.0838 ×  25 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
7,747,200 円  
(             48,725 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 11,742,471 円      
②総費用 2,382,572 円      
③純収益 ①-② 9,359,899 円      
④建物等に帰属する純収益 7,747,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,612,699 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,526,581 円      

  (                          9,601 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.0 %

                              50,886,033 円


(                       320,000 円/㎡)
4 不動産ID 名古屋中 5-34 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  名古屋市中区伊勢山一丁目514番
1800000195003-0000
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備考