別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-28 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.
鑑定評価額 684,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区錦３丁目９１４番１外
｢錦３－９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)

1:3.5		 店舗

Ｓ8F1B		 中高層飲食店舗ビル
が建ち並ぶ歓楽街の
商業地域		 東20m市道 水道、ガス、下水 久屋大通

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店舗ビル、ソシアルビル
等が建ち並ぶ、名古屋随一の
歓楽街である。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 久屋大通駅南西方

340m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層飲食店舗ビル等が建ち並ぶ歓楽街であり、コロナ禍が収束し、客足も増えている。地域内に特段の変動要
因はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心部の歓楽街的要素の強い商業地域。需要者の中心は、地元企業、不動産業者、個人投資家等である
。コロナ禍が収束し、客足が戻っていることから、新規出店の動きも出ており、収益性も回復してきていることから、
高値での取引も見られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によって差異があり、一定の傾向は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と同じ錦３丁目の商業地域の取引事例を中心に試算し、市場性を反映した実証的な価格である
。収益価格は店舗ビルを建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費が高騰している中でも賃料水準
が高く、比準価格と近似した試算結果を得た。当該地域は商業地域であり、収益性が重視すべきであり、実証的な比準
価格と収益性を反映した収益価格を考慮し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,920,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.9]		 [100.0]
100		 2,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策が維持されており、不動産投資
需要は堅調だが、建築費高騰の影響で土地取
得や新規開発にはブレーキがかかっている。


名古屋随一の歓楽街であるが、コロナ禍が収
束し、新規出店も見られる。近年はビジネス
ホテルやマンションも徐々に増えてきている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
３
-9		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ中０７１
３
-4		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中０６１
３
-20		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ｂ中０６１
５
-503		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東112m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e Ａ中０６１
５
-6		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北19.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,484,508  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.5]
3,080,790 		 100
[ 102.0]
3,020,382 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,020,000 
b (　           ) 
2,359,251  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
2,549,309 		 100
[ 117.5]
2,169,625 
2,170,000 
c (　           ) 
4,293,267  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
4,477,264 		 100
[ 198.3]
2,257,823 
2,260,000 
d (　           ) 
4,106,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,123,115 		 100
[ 191.9]
2,148,575 
2,150,000 
e (　           ) 
1,666,753  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,691,754 		 100
[  93.1]
1,817,136 
1,820,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -17.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,130,000 円／㎡]  



名古屋中 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

95,315,571 
35,018,551 
60,297,020 
42,982,400 
17,314,620 		 （　0.9406）
16,286,132 		 （  3.0 -  0.2 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    581,647,571 円　　　　（　  1,750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 214.20 Ｓ10 2,021.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   700 ％   600 ％   332 ㎡      9.9 m x   33.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階全て店舗の飲食店舗ビルを想定。駐車場は２台を想定。容積不算入部分あり。 ⑦有効率　  97.7 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.10 
95.8 
193.70 
4,036 
781,773 		 12.0  9,381,276 
0.0  0 

 2～10		 店舗
202.10 
97.9 
197.90 
3,669 
726,095 		 10.0  7,260,950 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,021.00 
97.7 
1,974.80 

7,316,628 		 74,729,826 
0 
⑨年額支払賃料      7,316,628 円　×　12ヶ月　＝　      87,799,536 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,974.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,337,048 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       102,136,584 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     8,228,527 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 94,628,057 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        74,729,826 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         687,514 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      95,315,571 円　　　　（　       287,095 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,669 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,680,000 円  　　　　    736,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 19,542,751 円  　　　      102,856,584　×　　　　  19.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,693,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,630,400 円  　　　　    736,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       736,000 円  　　　　    736,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       736,000 円  　　　　    736,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      35,018,551 円　（　　　　　　       105,478 円／㎡）　　（経費率　　  36.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 736,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   2,021.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0562 ×  30 ％　＋ 0.0827 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,982,400 円  
（　　　　　       129,465 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 95,315,571 円      
②総費用 35,018,551 円      
③純収益　①－② 60,297,020 円      
④建物等に帰属する純収益 42,982,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,314,620 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,286,132 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,055 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    581,647,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区錦三丁目９１４番１
 1800000235876-0000
2 　名古屋市中区錦三丁目９１４番２
 1800000235877-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-28 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　東谷　和輝   TEL.
鑑定評価額 697,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区錦３丁目９１４番１外
｢錦３－９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)

1:3.5		 店舗

Ｓ8F1B		 中高層飲食店舗ビル
が建ち並ぶ歓楽街の
商業地域		 東20m市道 水道、ガス、下水 久屋大通

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 久屋大通駅南西方

340m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 錦エリアの歓楽街の一角として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する
。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市中心部の飲食店が多い商業地域一円であり、主たる需要者は、飲食店ビルの運営等のノウハウ
を有する不動産会社や地元企業等である。近隣地域は、錦エリアの歓楽街の一角にあり、新型コロナウイルス感染症の
影響を大きく受けた地域であるが、原材料高や人手不足等に起因する値上げの影響もあって、客足は戻りきっていない
。取引の中心となる価格帯は、地域や地積等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例に基づき求めた。収益価格は、賃貸用の高層店舗の開発・運用を想定し
て求めた。対象標準地は錦エリアの歓楽街の一角の土地であり、主たる需要者は類似不動産の取引事例と実際の投資計
画の双方に基づき意思決定するが、収益価格における建物想定や収支計画は一つのプランにすぎず、採用した資料の信
頼性が相対的に劣る。したがって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,920,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 2,090,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や物価高等の懸念はあるが、完成後
の投資不動産の売買市場や賃貸市場は堅調で
ある。建築費の高騰や人手不足等が開発計画
に影響している。

錦エリアの歓楽街の一角として成熟しており
、地域要因に特段の変動はない。周辺ではビ
ジネスホテルやオフィスビルの進出等も続い
ている。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０６１
５
-501		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南19.9m市道、
西19.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ｂ中０６１
３
-24		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中０７１
３
-15		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ中０７１
５
-16		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,599,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,381,988 		 100
[  97.8]
2,435,571 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,440,000 
b (　           ) 
1,151,260  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
1,352,464 		 100
[  58.4]
2,315,863 
2,320,000 
c (　           ) 
2,178,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,187,081 		 100
[ 106.9]
2,045,913 
2,050,000 
d (　           ) 
1,185,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,191,350 		 100
[  60.6]
1,965,924 
1,970,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,200,000 円／㎡]  



名古屋中 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,873,764 
38,255,099 
60,618,665 
44,573,000 
16,045,665 		 （　0.9515）
15,267,450 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    565,461,111 円　　　　（　  1,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 214.20 Ｓ10 2,021.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   700 ％   600 ％   332 ㎡      9.9 m x   33.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～１０階は店舗（飲食店） ⑦有効率　  97.7 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.10 
95.8 
193.70 
4,800 
929,760 		 12.0  11,157,120 
0.0  0 

 2～10		 店舗
202.10 
97.9 
197.90 
3,700 
732,230 		 12.0  8,786,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,021.00 
97.7 
1,974.80 

7,519,830 		 90,237,960 
0 
⑨年額支払賃料      7,519,830 円　×　12ヶ月　＝　      90,237,960 円 
⑩a共益費（管理費）             610 円／㎡　×　   1,974.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,455,536 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       104,693,496 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     7,378,945 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,034,551 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        90,237,960 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         839,213 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,873,764 円　　　　（　       297,813 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,737 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,364,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 21,082,699 円  　　　      105,413,496　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,977,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,148,500 円  　　　　    841,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       841,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       841,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,255,099 円　（　　　　　　       115,226 円／㎡）　　（経費率　　  38.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 841,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   2,021.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,573,000 円  
（　　　　　       134,256 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,873,764 円      
②総費用 38,255,099 円      
③純収益　①－② 60,618,665 円      
④建物等に帰属する純収益 44,573,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,045,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,267,450 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    565,461,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区錦三丁目９１４番１
 1800000235876-0000
2 　名古屋市中区錦三丁目９１４番２
 1800000235877-0000
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備考