別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-25 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔   TEL.
鑑定評価額 10,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄４丁目２０１番１
｢栄４－２－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 2,401  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等


(100,704)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ10		 高層の店舗付事務所
ビルが多い都心の商
業地域		 北29.9m県道、三方路 水道、ガス、下水 栄

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９．９ｍ県道 交通

施設		 栄駅東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 栄中心部に近接する高度商業地であり、周辺で予定される新たな再開発等の進捗に伴い、発展的に推移していく
ことが期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +11.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -9.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,810,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区を中心に、都心部に位置する高度・準高度商業地域である。需要者の中心は、不動産ファンドや大
手企業及び地元有力企業など資本力を有する法人等である。都市中心部に位置する近隣地域及びその周辺は、高い利便
性を有する地域で、周辺で予定されている再開発への期待感が高まっていること等を受け、需要は底堅い。市場の中心
となる価格帯は、立地条件、規模等に応じて多様で、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、需要者は収益性を重視
すると思料されるため、収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を
反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,800,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[112.2]		 100
[102.0]		 [104.0]
100		 4,410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢、物価上昇等の経済情勢の不安要素
はあるが、不動産の立地、用途、収益物件の
可否等の個性に応じて、取引市場には強弱が
見られる。

当該地域は、繁華性の高い高度商業地域であ
り、引き続き周辺の再開発の動向等に注視が
必要である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０５２
９
-521		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
b Ｂ中０６１
３
-27		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ａ中０６１
３
-20		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ｂ中０６１
５
-503		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東112m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e Ａ中０７１
３
-4		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,619,883  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,887,836 		 100
[ 110.3]
4,431,402 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +14.3

行政　　   -9.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
4,610,000 
b (　           ) 
4,390,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,544,665 		 100
[ 107.6]
4,223,666 
4,390,000 
c (　           ) 
4,293,267  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
4,477,264 		 100
[  95.0]
4,712,909 
4,900,000 
d (　           ) 
4,106,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,123,115 		 100
[  91.8]
4,491,411 
4,670,000 
e (　           ) 
2,359,251  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
2,549,309 		 100
[  56.1]
4,544,223 
4,730,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,660,000 円／㎡]  



名古屋中 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

922,650,866 
329,777,405 
592,873,461 
339,427,000 
253,446,461 		 （　0.9373）
237,555,368 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  9,136,744,923 円　　　　（　  3,810,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 2,148.13 Ｓ12 17,831.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   900 ％   704 ％   2,401 ㎡     38.0 m x   55.0 m  前面道路：県道     　  29.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階：店舗、３階以上：事務所を想定。機械式駐車場３４台を想定。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
2,481.38 
55.4 
1,374.38 
6,525 
8,967,830 		 12.0  107,613,960 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,971.38 
69.7 
1,374.38 
6,075 
8,349,359 		 12.0  100,192,308 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
1,989.88 
77.1 
1,534.38 
4,500 
6,904,710 		 10.0  69,047,100 
0.0  0 

 5～12		 事務所
1,174.88 
78.1 
918.13 
4,500 
4,131,585 		 10.0  41,315,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
17,831.56 
73.8 
13,162.56 

64,179,289 		 676,427,268 
0 
⑨年額支払賃料     64,179,289 円　×　12ヶ月　＝　     770,151,468 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　  13,162.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　     157,950,720 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       928,102,188 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      16,320,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　    28,332,666 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 916,089,522 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       676,427,268 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,561,344 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     922,650,866 円　　　　（　       384,278 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,538 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 19,470,000 円  　　　　  6,490,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 166,218,305 円  　　　      944,422,188　×　　　　  17.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   75,944,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   55,165,000 円  　　　　  6,490,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,490,000 円  　　　　  6,490,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,490,000 円  　　　　  6,490,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     329,777,405 円　（　　　　　　       137,350 円／㎡）　　（経費率　　  35.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,490,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　  17,831.56 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 339,427,000 円  
（　　　　　       141,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 922,650,866 円      
②総費用 329,777,405 円      
③純収益　①－② 592,873,461 円      
④建物等に帰属する純収益 339,427,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 253,446,461 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 237,555,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       98,940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,136,744,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,810,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄四丁目２０１番１
 1800000215089-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-25 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　智行   TEL.
鑑定評価額 10,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄４丁目２０１番１
｢栄４－２－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 2,401  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等


(100,704)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ10		 高層の店舗付事務所
ビルが多い都心の商
業地域		 北29.9m県道、三方路 水道、ガス、下水 栄

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９．９ｍ県道 交通

施設		 栄駅東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 栄周辺には開発計画が複数あり、発展的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +11.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,560,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋都心部の高度、準高度商業地域である。需要者の中心は、国内外の機関投資家や大企業のほか、
地元の資本力を有する法人企業等である。金融政策の正常化や建築費高騰の懸念はあるが、オフィス賃料の上昇傾向が
見られ、投資需要は底堅い。また売り手も強気姿勢を保っており、売り急ぎの傾向は見られない。需要の中心となる価
格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比
準価格は、取引時点の新しい高度商業地域の事例の収集に努め、試算しており、説得力がある。以上より、需要者の投
資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格をやや重視するも、収益価格も比較考量し、代表標準地との検
討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,800,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[112.2]		 100
[101.1]		 [104.0]
100		 4,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融環境の継続等を背景に不動産投
資需要は底堅く推移してきたが、建築費高騰
や世界情勢に加え、今後の金利の動向に注意
が必要である。

栄中心部の再開発が進んでおり、今後の発展
に期待がかかる。なお、名古屋都心部におけ
る高価格帯の地価は高止まりの傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０６１
５
-502		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東112m市道、
北7.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ａ中０６１
３
-515		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
c Ｂ中０６１
５
-503		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東112m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ａ中０７１
３
-3		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南37m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,226,880  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
4,080,565 		 100
[  83.6]
4,881,059 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +14.3

行政　　   -9.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
5,080,000 
b (　           ) 
7,718,708  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
7,954,995 		 100
[ 135.2]
5,883,872 
6,120,000 
c (　           ) 
4,106,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,123,115 		 100
[  91.8]
4,491,411 
4,670,000 
d (　           ) 
3,932,011  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
4,224,820 		 100
[  92.4]
4,572,316 
4,760,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,720,000 円／㎡]  



名古屋中 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

934,793,827 
335,119,620 
599,674,207 
352,980,000 
246,694,207 		 （　0.9359）
230,881,108 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  8,551,152,148 円　　　　（　  3,560,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,148.38 Ｓ12 17,831.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   900 ％   704 ％   2,401 ㎡     38.0 m x   55.0 m  前面道路：県道     　  29.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３階以上事務所。機械式駐車場３４台と想定。（１階部分に車庫、駐輪場面積が加算されている） ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
2,481.38 
55.4 
1,374.38 
6,700 
9,208,346 		 12.0  110,500,152 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,971.38 
69.7 
1,374.38 
5,500 
7,559,090 		 12.0  90,709,080 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
1,989.88 
77.1 
1,534.38 
4,550 
6,981,429 		 10.0  69,814,290 
0.0  0 

 5～12		 事務所
1,174.88 
78.1 
918.13 
4,550 
4,177,492 		 10.0  41,774,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
17,831.56 
73.8 
13,162.56 

64,150,230 		 675,037,172 
0 
⑨年額支払賃料     64,150,230 円　×　12ヶ月　＝　     769,802,760 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  13,162.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　     191,120,371 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       960,923,131 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      16,320,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    48,862,157 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 928,380,974 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       675,037,172 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,412,853 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     934,793,827 円　　　　（　       389,335 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,588 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 19,980,000 円  　　　　  6,660,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 174,926,520 円  　　　      977,243,131　×　　　　  17.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   75,944,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   50,949,000 円  　　　　  6,660,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,660,000 円  　　　　  6,660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,660,000 円  　　　　  6,660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     335,119,620 円　（　　　　　　       139,575 円／㎡）　　（経費率　　  35.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,660,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 359,000 円／㎡　×　  17,831.56 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 352,980,000 円  
（　　　　　       147,014 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 934,793,827 円      
②総費用 335,119,620 円      
③純収益　①－② 599,674,207 円      
④建物等に帰属する純収益 352,980,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 246,694,207 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 230,881,108 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       96,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,551,152,148 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,560,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄四丁目２０１番１
 1800000215089-0000
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備考