別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-11 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　藪亀　邦恭   TEL.
鑑定評価額 560,000,000 円  １㎡当たりの価格 935,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄１丁目２５３０番
｢栄１－２５－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 599  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10		 中高層の店舗、事務
所兼共同住宅が多い
商業地域		 南100m市道 水道、ガス、下水 大須観音

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 前面市道沿いに名古屋高速道
路が並走している。		 街

路		 １００ｍ市道 交通

施設		 大須観音駅北西方

410m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 若宮大通（１００ｍ道路）沿いに位置するため、マンション適地にはマンションが増えていくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    957,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    479,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市中区及びその周辺区の幹線道路及び準幹線道路沿いに商業地域が存する圏域である。需要者の
中心は、法人事業者及び個人事業主のほか、マンション開発事業者及び投資家等である。都心部の幹線道路に沿った、
利便性に優る商業地域であり、自用の法人事業者や投資家等の需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯
は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近隣地域と類似する地域における取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格である。
収益価格は店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格であり、立地条件等からやや低位に求められ
たが、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する。以上から、比準価格を標準にして、収益価格を比
較考量し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    595,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.5]		 [100.0]
100		 931,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は堅調であり、不動産需要は比較的
底堅く推移している。今後、円安・人手不足
・海外情勢等の動向が不安定要因である。


地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
３
-6		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南100m市道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,581)
b Ｂ中０６１
３
-29		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南100m市道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c Ａ中０６１
５
-501		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南32.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ中０７１
５
-4		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東49.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e Ａ中０６１
３
-522		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北32.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
916,590  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
870,332 		 100
[  92.2]
943,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
944,000 
b (　           ) 
896,340  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
892,825 		 100
[  94.9]
940,806 
941,000 
c (　           ) 
1,122,990  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,176,245 		 100
[ 117.6]
1,000,208 
1,000,000 
d (　           ) 
799,574  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
875,889 		 100
[  95.8]
914,289 
914,000 
e (　           ) 
714,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.3]
824,176 		 100
[  83.3]
989,407 
989,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    957,000 円／㎡]  



名古屋中 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

115,488,584 
25,257,094 
90,231,490 
81,438,000 
8,793,490 		 （　0.9456）
8,315,124 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    286,728,414 円　　　　（　    479,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 344.00 ＲＣ13F1B 4,408.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   599 ㎡     22.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　 100.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は住宅（１Ｋ、１ＬＤＫ）、地下１階は機械式駐車場を想定。 ⑦有効率　  80.9 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
399.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
325.00 
51.7 
168.00 
4,000 
672,000 		 10.0  6,720,000 
0.0  0 

 2～13		 住宅
307.00 
92.3 
283.25 
2,646 
749,480 		 2.0  1,498,960 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,408.60 
80.9 
3,567.00 

9,665,760 		 24,707,520 
0 
⑨年額支払賃料      9,665,760 円　×　12ヶ月　＝　     115,989,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,567.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,624,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       115,989,120 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,624,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     7,356,787 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 115,256,333 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,707,520 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         232,251 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     115,488,584 円　　　　（　       192,802 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,646 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,350,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,678,394 円  　　　      122,613,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,292,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,996,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　  40.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,257,094 円　（　　　　　　        42,165 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   4,408.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 81,438,000 円  
（　　　　　       135,957 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 115,488,584 円      
②総費用 25,257,094 円      
③純収益　①－② 90,231,490 円      
④建物等に帰属する純収益 81,438,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,793,490 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,315,124 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,882 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    286,728,414 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     479,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄一丁目２５３０番
 1800000211207-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-11 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.
鑑定評価額 565,000,000 円  １㎡当たりの価格 943,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄１丁目２５３０番
｢栄１－２５－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 599  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10		 中高層の店舗、事務
所兼共同住宅が多い
商業地域		 南100m市道 水道、ガス、下水 大須観音

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 前面道路沿いに名古屋都市高
速道路の高架が並走している
。		 街

路		 １００ｍ市道 交通

施設		 大須観音駅北西方

410m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 若宮大通（通称１００ｍ道路）沿いで、繁華性は劣るが利便性が高いため、都心型共同住宅が増加していくと予
測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    993,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区・中村区を中心とした幹線、準幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元中小企業等を中心に、マン
ション開発業者等である。中高層の店舗、事務所併用住宅等が多い商業地域であるが、繁華性は低い。一方、利便性が
比較的優れることから、マンション用地等の需要が見込まれる。建築費高騰に伴い、不動産投資に慎重な姿勢も見られ
る。取引の中心となる価格帯は、画地規模、取得者の購入目的等によって差異があり、一定の傾向は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と同一路線沿いの商業地域に所在する取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的
な価格である。収益価格は店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費が高騰して
いることもあって、低位に求められた。当該地域は商業地域であるため、収益性が重視されるべきであるが、実証的な
比準価格を中心に、収益価格も考慮の上、代表標準地からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    595,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.5]		 [100.0]
100		 944,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策が維持されており、不動産投資
需要は堅調だが、建築費高騰の影響で土地取
得や新規開発にはブレーキがかかっている。


都心部に近い容積率の高い商業地域であるた
め、マンション適地であり、需要は堅調であ
る。そのため、今後もマンションが増加する
と見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０５２
９
-526		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南100m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ａ中０６１
３
-6		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南100m市道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,581)
c Ｂ中０７１
３
-5		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m都道、
西10m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ａ中０７１
３
-1		 名古屋市中区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東50m国道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,368,925  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,389,459 		 100
[ 106.7]
1,302,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
916,590  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
870,332 		 100
[  87.3]
996,944 
997,000 
c (　           ) 
1,935,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
1,999,192 		 100
[ 185.4]
1,078,313 
1,080,000 
d (　    759,707) 
1,899,268  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
1,789,217 		 100
[ 198.1]
903,189 
903,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    993,000 円／㎡]  



名古屋中 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

121,790,789 
34,245,520 
87,545,269 
77,280,000 
10,265,269 		 （　0.9446）
9,696,573 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    323,219,100 円　　　　（　    540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 344.00 ＲＣ13F1B 4,408.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   599 ㎡     22.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　 100.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１機械式駐車場、１階店舗、２階以上は住戸面積３０～４５㎡程度の共同住宅を想定。地下駐車場、共用廊下部分は容積不算入。 ⑦有効率　  80.9 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
399.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
325.00 
51.7 
168.00 
3,250 
546,000 		 8.0  4,368,000 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
307.00 
92.3 
283.25 
2,425 
686,881 		 2.0  1,373,762 
0.0  0 

 6～ 9		 共同住宅
307.00 
92.3 
283.25 
2,500 
708,125 		 2.0  1,416,250 
0.0  0 

10～13		 共同住宅
307.00 
92.3 
283.25 
2,575 
729,369 		 2.0  1,458,738 
0.0  0 

計
4,408.60 
80.9 
3,567.00 

9,043,500 		 21,363,000 
0 
⑨年額支払賃料      9,043,500 円　×　12ヶ月　＝　     108,522,000 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   3,567.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,841,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,624,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       121,363,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,624,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,399,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 121,587,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,363,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         202,949 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     121,790,789 円　　　　（　       203,324 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,900,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,798,720 円  　　　      127,987,200　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,229,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,557,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,380,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,380,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,245,520 円　（　　　　　　        57,171 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   4,408.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 77,280,000 円  
（　　　　　       129,015 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 121,790,789 円      
②総費用 34,245,520 円      
③純収益　①－② 87,545,269 円      
④建物等に帰属する純収益 77,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,265,269 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,696,573 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,188 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    323,219,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄一丁目２５３０番
 1800000211207-0000
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備考