別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-10 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　真裕美   TEL.
鑑定評価額 381,000,000 円  １㎡当たりの価格 866,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区新栄１丁目６１１番
｢新栄１－６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 440  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 事務所

ＳＲＣ9		 中高層事務所マンシ
ョンの多い大通りの
商業地域		 東50m市道 水道、ガス、下水 新栄町

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 新栄町駅南方

280m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に変動要因は特段なく、当面
は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    917,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    660,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び周辺区の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元中小企業や不動産業者、投資家
等が中心であるが、纏まった規模の画地はマンション開発業者も考えられる。現状は店舗・事務所併用住宅等が見られ
るが、やや繁華性が低い。一方で、都心へのアクセスが良好なことから、マンション需要が相対的に高く、一定の取引
が見込める地域である。中心価格帯は、画地規模、用途等によって大きく異なることから、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、中区内の幹線道路沿いの取引事例を中心に採用し、実証的な価格として規範性が高い。収益価格は収益性
に着目した価格であり、投資家や開発業者が参考とする価格であるが、予測の不確実性や想定条件の個別性が認められ
る。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を考慮のうえ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[151.4]		 [100.0]
100		 832,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    825,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費や人件費の上昇、金利の上昇が実態経
済や不動産市況に及ぼす影響が懸念される中
、不動産需要はエリアの選別等の変化が見ら
れる。

栄中心部へのアクセスが高く、マンション開
発需要が強い地域である。地域要因に特段の
変化はなく、住商混在の地域として一定の需
要が認められる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０７１
５
-19		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ｂ中０６１
３
-4		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西50m市道、
南東8m、北6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(90,471)
c Ａ中０７１
５
-3		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d Ａ中０７１
５
-18		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西19.9m国
道、東4m、
角地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e Ａ中０７１
５
-4		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東49.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
917,395  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
976,865 		 100
[ 106.9]
913,812 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
914,000 
b (　           ) 
711,161  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
676,503 		 100
[  72.1]
938,284 
938,000 
c (　           ) 
772,678  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
794,755 		 100
[  88.4]
899,044 
899,000 
d (　           ) 
634,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
612,124 		 100
[  68.4]
894,918 
895,000 
e (　           ) 
799,574  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
875,889 		 100
[  93.0]
941,816 
942,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    917,000 円／㎡]  



名古屋中 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,067,185 
16,704,676 
55,362,509 
46,144,000 
9,218,509 		 （　0.9446）
8,707,804 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    290,260,133 円　　　　（　    660,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 234.85 ＲＣ13F1B 2,640.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   440 ㎡     15.5 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１３階住宅（約３０～４５㎡）、機械式駐車場１６台を想定した。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
288.48 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
194.25 
55.1 
107.03 
2,950 
315,739 		 10.0  3,157,390 
0.0  0 

 2～12		 居宅
183.60 
96.7 
177.60 
2,730 
484,848 		 1.0  484,848 
0.0  0 

13～13		 居宅
138.36 
95.7 
132.36 
2,850 
377,226 		 1.0  377,226 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.69 
83.0 
2,192.99 

6,026,293 		 8,867,944 
0 
⑨年額支払賃料      6,026,293 円　×　12ヶ月　＝　      72,315,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,192.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,456,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,315,516 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,456,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,788,576 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 71,982,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,867,944 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,245 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,067,185 円　　　　（　       163,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,732 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,730 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,120,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,788,576 円  　　　       75,771,516　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      844,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,303,600 円  　　　　    824,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       824,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       824,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,704,676 円　（　　　　　　        37,965 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 824,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,640.69 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,144,000 円  
（　　　　　       104,873 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,067,185 円      
②総費用 16,704,676 円      
③純収益　①－② 55,362,509 円      
④建物等に帰属する純収益 46,144,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,218,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,707,804 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,790 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    290,260,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     660,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区新栄一丁目６１１番
 1800000221169-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-10 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.
鑑定評価額 383,000,000 円  １㎡当たりの価格 870,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区新栄１丁目６１１番
｢新栄１－６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 440  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 事務所

ＳＲＣ9		 中高層事務所マンシ
ョンの多い大通りの
商業地域		 東50m市道 水道、ガス、下水 新栄町

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 新栄町駅南方

280m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動要因は見受けられず、当面は現
況を基調としつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    913,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    798,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市中区及び隣接区の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。近隣地域は幹線道路沿いに事務所ビ
ル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。良好な都心接近性を背景に居住用の賃貸需要が旺盛なエリアである
。主たる需要者は、法人、不動産業者等である。市場における中心価格帯は、規模、利用目的等によって異なり、水準
の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中区及び東区の商業地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格である
。収益価格は店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格である。昨今の建築費高騰等の影響からや
や低位に求められたが、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する。本件では、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[145.4]		 [100.0]
100		 866,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    825,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や物価高、金利の上昇等、先行
き不透明な経済情勢下、不動産市場への影響
が懸念される。


地域要因に特段の変動要因は認められない。




個別的要因に特に大きな変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東０５２
８
-11		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m国道、
北20m、角地
商業
特定用途誘導区域
(100,500)
b Ａ中０６１
３
-504		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東50m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ｂ中０６１
３
-29		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南100m市道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ａ中０６１
３
-501		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北32.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
783,650  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
872,701 		 100
[  90.2]
967,518 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
968,000 
b (　           ) 
910,931  		 100
[ 130.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
767,596 		 100
[  78.0]
984,097 
984,000 
c (　           ) 
896,340  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
892,825 		 100
[  95.0]
939,816 
940,000 
d (　           ) 
630,065  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
649,996 		 100
[  85.9]
756,689 
757,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    913,000 円／㎡]  



名古屋中 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,841,225 
13,551,026 
57,290,199 
46,144,000 
11,146,199 		 （　0.9446）
10,528,700 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    350,956,667 円　　　　（　    798,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 234.85 ＲＣ13F1B 2,640.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   440 ㎡     15.5 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は１Ｋ（約３０㎡）、１ＬＤＫ（約４５㎡）等を想定。機械式駐車場１６台を想定。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 建物規模、用途等から標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
288.48 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
194.25 
55.1 
107.01 
2,803 
299,949 		 12.0  3,599,388 
0.0  0 

 2～12		 住宅
183.60 
96.7 
177.60 
2,690 
477,744 		 1.0  477,744 
1.0  477,744 

13～13		 住宅
138.36 
95.7 
132.36 
2,745 
363,328 		 1.0  363,328 
1.0  363,328 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.69 
83.0 
2,192.97 

5,918,461 		 9,217,900 
5,618,512 
⑨年額支払賃料      5,918,461 円　×　12ヶ月　＝　      71,021,532 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,192.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,456,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,021,532 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,456,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,723,877 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,753,655 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,217,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,570 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
        5,618,512 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,841,225 円　　　　（　       161,003 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,690 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,472,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,234,326 円  　　　       74,477,532　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      893,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,303,600 円  　　　　    824,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       824,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       824,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,551,026 円　（　　　　　　        30,798 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 824,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,640.69 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,144,000 円  
（　　　　　       104,873 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,841,225 円      
②総費用 13,551,026 円      
③純収益　①－② 57,290,199 円      
④建物等に帰属する純収益 46,144,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,146,199 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,528,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,929 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    350,956,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     798,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区新栄一丁目６１１番
 1800000221169-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考