別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　東谷　和輝   TEL.
鑑定評価額 11,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,080,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区丸の内３丁目２０１２番外
｢丸の内３－２０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,420  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,800)
不整形
1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ18F1B		 高層事務所が連たん
する高度商業地域
 南50m国道、三方路 水道、ガス、下水 久屋大通近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 久屋大通近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 栄地区の業務商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,860,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、栄地区・名古屋駅地区等の業務商業地域一円であり、主たる需要者は、大手不動産業者や不動産ファン
ド等である。金利上昇等が懸念されるなかでも完成後の投資不動産の売買市場は堅調であり、事務所等の賃貸市場も堅
調であるが、賃料上昇の余地が大きくない地域等では、建築費の高騰等により、開発計画の見直しが必要になるケース
が目立つ。取引の中心となる価格帯は、地域や地積等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例に基づき求めた。収益価格は、賃貸用の店舗付事務所の開発・運用を想
定して求めた。対象標準地は栄地区の業務商業地域の土地であり、主たる需要者は類似不動産の取引事例と実際の投資
計画の双方に基づき意思決定するが、収益価格における建物想定や収支計画は一つのプランにすぎず、採用した資料の
信頼性が相対的に劣る。したがって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,800,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[112.2]		 100
[110.7]		 [120.6]
100		 4,710,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や物価高等の懸念はあるが、完成後
の投資不動産の売買市場や賃貸市場は堅調で
ある。建築費の高騰や人手不足等が開発計画
に影響している。

栄地区の業務商業地域として成熟しており、
地域要因に特段の変動はない。周辺ではビル
の建替等により、業務エリアとしての機能更
新が進んでいる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
３
-20		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中０６１
３
-27		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ａ中０７１
３
-3		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南37m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
d Ｂ中村０７
１３
-10		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北16.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e Ａ中０７１
３
-15		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,293,267  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
4,477,264 		 100
[ 101.9]
4,393,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +20.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 120.6]
　　　　 100
5,300,000 
b (　           ) 
4,390,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,544,665 		 100
[ 106.0]
4,287,420 
5,170,000 
c (　           ) 
3,932,011  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
4,224,820 		 100
[ 100.7]
4,195,452 
5,060,000 
d (　           ) 
1,958,998  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.2]
2,254,368 		 100
[  56.0]
4,025,657 
4,850,000 
e (　           ) 
2,178,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,187,081 		 100
[  54.8]
3,991,024 
4,810,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,000,000 円／㎡]  



名古屋中 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,143,150,209 
362,071,170 
781,079,039 
517,770,000 
263,309,039 		 （　0.9224）
242,876,258 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  9,341,394,538 円　　　　（　  3,860,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 1,165.44 Ｓ19F2B 22,660.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   1,000 ％   800 ％   2,420 ㎡     40.5 m x   46.2 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階・地上１階は店舗、２階～１９階は事務所 ⑦有効率　  62.5 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 機械室
909.64 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
983.44 
82.3 
809.85 
4,800 
3,887,280 		 12.0  46,647,360 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
2,965.44 
18.4 
544.89 
6,000 
3,269,340 		 12.0  39,232,080 
0.0  0 

 2～19		 事務所
983.44 
72.3 
711.25 
5,500 
3,911,875 		 12.0  46,942,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
22,660.44 
62.5 
14,157.24 

77,570,370 		 930,844,440 
0 
⑨年額支払賃料     77,570,370 円　×　12ヶ月　＝　     930,844,440 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  14,157.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　     205,563,125 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      57,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,136,407,565 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      57,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    59,700,378 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,134,307,187 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       930,844,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,843,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,143,150,209 円　　　　（　       472,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 39,600,000 円  　　　　  9,900,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 137,310,870 円  　　　    1,194,007,565　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   81,210,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   84,150,000 円  　　　　  9,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     9,900,000 円  　　　　  9,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,900,000 円  　　　　  9,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     362,071,170 円　（　　　　　　       149,616 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9224    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　  22,660.44 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 517,770,000 円  
（　　　　　       213,955 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,143,150,209 円      
②総費用 362,071,170 円      
③純収益　①－② 781,079,039 円      
④建物等に帰属する純収益 517,770,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 263,309,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 242,876,258 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      100,362 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,341,394,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,860,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１２番
 1800000253178-0000
2 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１３番
 1800000253179-0000
3 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１４番
 1800000253180-0000
4 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１５番
 1800000253181-0000
5 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１６番
 1800000253182-0000
6 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１７番
 1800000253183-0000
7 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１８番
 1800000253184-0000
8 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番１
 1800000253188-0000
9 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番２
 1800000253189-0000
10 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番３
 1800000253190-0000
11 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番４
 1800000253191-0000
12 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番５
 1800000253192-0000
13 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番６
 1800000253193-0000
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.
鑑定評価額 11,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,080,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区丸の内３丁目２０１２番外
｢丸の内３－２０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,420  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,800)
不整形
1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ18F1B		 高層事務所が連たん
する高度商業地域
 南50m国道、三方路 水道、ガス、下水 久屋大通近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 久屋大通近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層事務所ビル等が集積する高度商業地であり、地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移する
と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区を中心とする都心部の高度・準高度商業地域。需要者の中心は、Ｊ－ＲＥＩＴをはじめとする不動
産ファンドや大手企業、大手不動産会社の他、地元有力企業等である。オフィス市況は改善してきており、売買市場に
おいては優良不動産に対する需要は堅調だが、建築費高騰に伴い、不動産投資に慎重な姿勢も見られる。取引の中心と
なる価格帯は、画地規模、取得者の購入目的等によって差異があり、一定の傾向は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と地域の特性が類似する高度・準高度商業地域の取引事例を中心に求めており、市場性を反映
した実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費が
高騰していることもあって、やや低位に求められた。当該地域は高度商業地域であるため、収益性が重視されるため、
比準価格と収益価格を考慮の上、代表標準地からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,800,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[112.2]		 100
[108.8]		 [120.6]
100		 4,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策が維持されており、不動産投資
需要は堅調だが、建築費高騰の影響で土地取
得や新規開発にはブレーキがかかっている。


栄北エリアに位置する高度商業地域であり、
最寄駅にも近く、周辺で再開発計画も出てき
ているため、地価は緩やかな上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
３
-20		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中０６１
５
-503		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東112m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ｂ中０７１
５
-2		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ａ中０７１
３
-3		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南37m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,293,267  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
4,477,264 		 100
[ 101.9]
4,393,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +20.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 120.6]
　　　　 100
5,300,000 
b (　           ) 
4,106,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,123,115 		 100
[  98.9]
4,168,974 
5,030,000 
c (　           ) 
3,929,085  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,929,085 		 100
[  88.2]
4,454,745 
5,370,000 
d (　           ) 
3,932,011  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
4,224,820 		 100
[  99.8]
4,233,287 
5,110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,200,000 円／㎡]  



名古屋中 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,162,747,949 
427,590,683 
735,157,266 
493,189,000 
241,968,266 		 （　0.9373）
226,796,856 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  8,722,956,000 円　　　　（　  3,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,165.44 Ｓ19F2B 22,660.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   1,000 ％   800 ％   2,420 ㎡     40.5 m x   46.2 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ２階機械室、Ｂ１階・１階店舗、２～１９階は事務所、駐車場は立体駐車場を想定。容積不算入部分あり。 ⑦有効率　  62.5 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 機械室
909.64 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
983.44 
82.3 
809.85 
5,718 
4,630,722 		 12.0  55,568,664 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
2,965.44 
18.4 
544.89 
7,080 
3,857,821 		 15.0  57,867,315 
0.0  0 

 2～19		 事務所
983.44 
72.3 
711.25 
5,446 
3,873,468 		 12.0  46,481,616 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
22,660.44 
62.5 
14,157.24 

78,210,967 		 950,105,067 
0 
⑨年額支払賃料     78,210,967 円　×　12ヶ月　＝　     938,531,604 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  14,157.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　     205,563,125 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      57,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,144,094,729 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      57,600,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    48,067,789 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,153,626,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       950,105,067 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,121,009 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,162,747,949 円　　　　（　       480,474 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,446 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 47,150,000 円  　　　　  9,430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 209,094,883 円  　　　    1,201,694,729　×　　　　  17.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   80,346,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   72,139,500 円  　　　　  9,430,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     9,430,000 円  　　　　  9,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,430,000 円  　　　　  9,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     427,590,683 円　（　　　　　　       176,690 円／㎡）　　（経費率　　  36.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　  22,660.44 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 493,189,000 円  
（　　　　　       203,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,162,747,949 円      
②総費用 427,590,683 円      
③純収益　①－② 735,157,266 円      
④建物等に帰属する純収益 493,189,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 241,968,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 226,796,856 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       93,718 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,722,956,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１２番
 1800000253178-0000
2 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１３番
 1800000253179-0000
3 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１４番
 1800000253180-0000
4 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１５番
 1800000253181-0000
5 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１６番
 1800000253182-0000
6 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１７番
 1800000253183-0000
7 　名古屋市中区丸の内三丁目２０１８番
 1800000253184-0000
8 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番１
 1800000253188-0000
9 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番２
 1800000253189-0000
10 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番３
 1800000253190-0000
11 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番４
 1800000253191-0000
12 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番５
 1800000253192-0000
13 　名古屋市中区丸の内三丁目２０２４番６
 1800000253193-0000
14 　
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50 　
備考