鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-4

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　長谷川　明子

TEL.

鑑定評価額

1,430,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	2,630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区金山４丁目６１５番｢金山４－６－２７｣				②地積　(㎡)	420 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,773)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ8F1B	高層の店舗ビル等が建ち並ぶ金山駅前の商業地域	西31.8m市道	水道、ガス、下水	地下鉄金山 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３１．８ｍ市道

交通

施設

地下鉄金山駅北東方

70m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口狭小　　　　　　　　　　　　 -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,370,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区及び周辺区の高度及び準高度商業地域。需要者の中心は全国的に展開する大企業及び地元の中小企業
のほか投資法人等も散見される。当該地域は金山総合駅に近接し、飲食店ビル、店舗兼事務所ビル等が多く見られる。
建築費の高騰、利上げ懸念等先行きへの不透明感は強まっているが不動産への投資需要は依然として底堅く、当地域の
需要も堅調である。需要の中心となる価格帯は、規模や利用目的によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高い。一方、収益価格は標準地がターミナル駅に
近接し、周辺では収益性に着目した需要も見られることから一定の説得力は認められるが、建築費の高騰もありやや不
安定である。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格も関連付け、単価と総額との関連にも留意の上、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中（県） 5-9               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,270,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰、物価高等もあり先行きに対する
不透明感は強まっているが、不動産市場は依
然堅調に推移しており底堅い状況にある。

高層の店舗ビル等が建ち並ぶ金山駅前の商業
地域。ターミナル駅に近接する利便性の良好
さから需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

+4.0 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０７１３ -3	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	南37m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
b	Ａ熱田０７０５ -8	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	不整形	南20m市道、北8.3m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ａ中村０７４３ -16	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ整形	西49.9m市道、南8m、角地		商業 (100,800)
d	Ｂ中村０６１３ -8	名古屋市中村区		建付地	（　）	不整形	北30m県道、南6m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	Ａ中０５２９ -516	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西50m国道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,932,011	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	4,224,820	100 [ 122.8]	3,440,407	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	3,300,000
b	(　 ) 2,575,753	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	2,659,995	100 [ 75.3]	3,532,530		3,390,000
c	(　 ) 3,901,208	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	3,694,912	100 [ 101.8]	3,629,580		3,480,000
d	(　 ) 3,217,434	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.7]	3,698,031	100 [ 89.3]	4,141,132		3,980,000
e	(　 ) 3,306,403	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.5]	4,148,033	100 [ 97.0]	4,276,323		4,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -17.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,650,000 円／㎡]

名古屋中 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	143,512,022	53,511,833	90,000,189	61,674,000	28,326,189	（　0.9476） 26,841,897	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	994,144,333 円　　　　（　 2,370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	331.09	Ｓ10	3,310.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	773 ％	420 ㎡	12.9 m x 33.0 m	前面道路：市道　 31.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗（分割可能）、３～１０階は事務所（分割可能）を想定した。駐車場は指定地区内で附置義務なし。

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

類似建物と比較して標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	331.09	54.9	181.66	6,300	1,144,000	12.0	13,728,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	331.09	75.4	249.49	4,410	1,100,000	12.0	13,200,000
							0.0	0
3～10	事務所	331.09	75.4	249.49	3,850	961,000	10.0	9,610,000
							0.0	0
～

～

計		3,310.90	73.3	2,427.07		9,932,000		103,808,000
								0

⑨年額支払賃料	9,932,000 円　×　12ヶ月　＝　 119,184,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 2,427.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 30,843,206 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	150,027,206 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,501,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	142,525,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	103,808,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 986,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	143,512,022 円　　　　（　 341,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,882 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,560,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	27,755,033 円	150,027,206　×　　　　 18.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,195,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,721,000 円	1,140,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 53,511,833 円　（　　　　　　 127,409 円／㎡）　　（経費率　　 37.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,140,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 3,310.90 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0541	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,674,000 円（　　　　　 146,843 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	143,512,022 円
②総費用	53,511,833 円
③純収益　①－②	90,000,189 円
④建物等に帰属する純収益	61,674,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,326,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,841,897 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 994,144,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,370,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中区金山四丁目６１５番	1800000206898-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名古屋中 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-4

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　内田　克也

TEL.

鑑定評価額

1,430,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	2,630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区金山４丁目６１５番｢金山４－６－２７｣				②地積　(㎡)	420 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,773)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ8F1B	高層の店舗ビル等が建ち並ぶ金山駅前の商業地域	西31.8m市道	水道、ガス、下水	地下鉄金山 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３１．８ｍ市道

交通

施設

地下鉄金山駅北東方

70m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗ビル等が建ち並ぶ金山駅至近の繁華性の高い商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移
していくものと予測される。地価水準の動向は周辺の取引動向等から上昇傾向で推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口狭小　　　　　　　　　　　　 -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,790,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市内の駅周辺又は幹線道路沿い等の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏
内に事業拠点を有する地元の大手法人、投資家のほか、全国規模で展開する法人も想定される。当地域は金山駅至近の
高層店舗ビルが建ち並ぶ繁華性の高い地域にて、立地条件や稀少性に優れることから需要は強含みで推移している。ま
た、取引面積や総額は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場の実態を反映した比準価格及び不動産の収益性に着目した収益価格が得られた。比準価格は多数の類似した事例に
よる実証的な価格にてその説得力は高い。収益価格は需要者の特性を反映したものであるが、賃料の粘着性により稍低
めに求められ、変動率等の想定要因の多さからも信頼性は相対的に稍劣る。従って本評価では比準価格を中心に、収益
価格を比較考量し、更に他の標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景況感は改善傾向にて、先行きは不透明な情
勢のなか投資需要は強く不動産市況は堅調で
ある。

地下鉄「金山」駅至近に位置する幹線沿いの
商業地域である。周辺施設の大規模な再整備
が期待されており需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

+4.0 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０７１５ -5	名古屋市中区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ａ熱田０７０５ -8	名古屋市熱田区		貸家建付地	（　）	不整形	南20m市道、北8.3m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ａ中０７１３ -15	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中０７１３ -5	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東50m都道、西10m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,106,694	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,142,870	100 [ 56.4]	3,799,415	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	3,650,000
b	(　 ) 2,575,753	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	2,659,995	100 [ 75.3]	3,532,530		3,390,000
c	(　 ) 2,178,368	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,187,081	100 [ 63.8]	3,428,027		3,290,000
d	(　 ) 1,935,218	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	1,999,192	100 [ 52.7]	3,793,533		3,640,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,520,000 円／㎡]

名古屋中 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	152,847,705	55,516,662	97,331,043	64,130,000	33,201,043	（　0.9515） 31,590,792	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	1,170,029,333 円　　　　（　 2,790,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	331.09	Ｓ10	3,310.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	773 ％	420 ㎡	12.9 m x 33.0 m	前面道路：市道　 31.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～１０階は事務所をそれぞれフロア貸しで想定。駐車場は指定地区内で付置義務が無いため設置しない。

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	331.09	54.9	181.66	6,946	1,261,810	12.0	15,141,720
							0.0	0
2～ 2	店舗	331.09	75.4	249.49	4,903	1,223,249	12.0	14,678,988
							0.0	0
3～10	事務所	331.09	75.4	249.49	4,086	1,019,416	8.0	8,155,328
							0.0	0
～

～

計		3,310.90	73.3	2,427.07		10,640,387		95,063,332
								0

⑨年額支払賃料	10,640,387 円　×　12ヶ月　＝　 127,684,644 円
⑩a共益費（管理費）	1,050 円／㎡　×　 2,427.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 30,581,082 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	158,265,726 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,330,629 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	151,935,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	95,063,332 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 912,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	152,847,705 円　　　　（　 363,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,120 円/㎡　月額支払賃料（　 4,086 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,840,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	28,804,362 円	158,265,726　×　　　　 18.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,195,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,256,500 円	1,210,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 55,516,662 円　（　　　　　　 132,183 円／㎡）　　（経費率　　 36.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 3,310.90 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,130,000 円（　　　　　 152,690 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	152,847,705 円
②総費用	55,516,662 円
③純収益　①－②	97,331,043 円
④建物等に帰属する純収益	64,130,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,201,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,590,792 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,216 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170,029,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,790,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中区金山四丁目６１５番	1800000206898-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考