令和7年1月15日　提出 名古屋中 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中 -3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　藪亀　邦恭   TEL.

鑑定評価額 639,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 510,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中区上前津２丁目１２０８番 ｢上前津２－１２－９｣ ②地積 　(㎡) 639   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ13 マンションが多い中 に事務所等も見られ る地域 東15m市道、北側道 水道、ガス、下水 上前津 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺ではマンションの新築が 相次いでいる。 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 上前津駅南東方 360m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの事務所等が多い地域であるが、上前津駅や大須商店街に近く、マンションの立地に適するため、緩や かにマンションに転換していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              942,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市中区・東区及び中村区を中心とした都心のマンション立地に適する地域が存する圏域である。主 たる需要者は、大手のマンションディベロッパーが多いが、中規模の土地では投資用のマンション業者も見られる。マ ンションの建築費は高騰しているが、都心のマンションの売れ行きは好調であり分譲価格も上昇しているため、素地の 需要も強く、地価は大きく上昇している。中心となる価格帯は画地規模等によって異なり、一様ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格に比較して開発法による価格がやや低位に求められた。比準価格はマンション適地の取引事例を収集して採用 し、求めた価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は想定要素を含むが、マンショ ン業者の投資採算性を反映した理論的な価格であり、一定の説得力を有する。以上により、比準価格を標準に開発法に よる価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,510,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [106.0] 100 [158.6] [105.0] 100 1,000,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    970,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は堅調であり、不動産需要は比較的 底堅く推移している。今後、円安・人手不足 ・海外情勢等の動向が不安定要因である。 マンションの人気は利便性の優る都心部に集 中しつつあり、業者の立地選定も都心部に片 寄りつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％