別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 -2 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌塚　敦司   TEL.
鑑定評価額 2,240,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄２丁目６１２番
｢栄２－６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ17		 中高層事務所、マン
ション等が混在する
地域		 南20m市道、三方路 水道、ガス、下水 伏見

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 マンション、事務所ビル、ホ
テルなど用途に多様性が見ら
れる。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 伏見駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの事務所ビルも多いが、幹線道路から１本奥に入った立地である。事務所ビルとしてのステイタスはや
や劣るため、規模が大きい土地を中心に緩やかにマンションに転換が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,360,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区、東区、中村区を中心とした都心のマンションに適する地域。主たる需要者は、大手のマンションデ
ベロッパーが多いが、規模の小さい土地では地場の中堅業者も見られる。都心のマンションの売れ行きは好調であった
ため強気の分譲価格で販売してきたが、完売までに期間を要する例も見られるため、取引価格にも天井感が見られる。
中心となる価格帯は画地規模等により大きく異なるが、総額が５億円を超えると大手の業者が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発法による価格は相当低位に求められた。比準価格はマンション適地の取引事例を比較して求めたもので、市場の実
態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は業者の投資採算性に着目した価格であるが、建築費の高騰が急
激な一方で分譲価格への転嫁が緩やかであるため、一時的な乖離が発生しているものと判断した。以上から比準価格を
重視し、開発法による価格も参考にし、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,510,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 83.0]		 [107.0]
100		 1,950,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰を分譲価格に転嫁してきたが、
海外からの投資資金が流入しない名古屋にお
いて今後も分譲価格に転嫁できるがどうか注
視を要する。

栄三丁目の繁華街にも近く、利便性は優るた
め周辺ではマンション開発が相次いでいる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０７１
５
-1		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ中０６１
５
-18		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区　
(100,800)
c Ｂ中０７１
３
-5		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m都道、
西10m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ｂ中０６１
５
-1		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e Ｂ中０７１
３
-6		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西19.9m市道、
南14.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,697)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,666,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,681,343 		 100
[  96.9]
1,735,132 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,860,000 
b (　           ) 
1,942,326  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,977,288 		 100
[  82.6]
2,393,811 
2,560,000 
c (　           ) 
1,935,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
1,999,192 		 100
[  94.4]
2,117,788 
2,270,000 
d (　           ) 
2,419,608  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,475,259 		 100
[ 147.0]
1,683,850 
1,800,000 
e (　           ) 
3,060,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.2]
2,548,771 		 100
[ 114.0]
2,235,764 
2,390,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,080,000 円／㎡]  



名古屋中 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

5,561,208,884 
4,000,734,530 
12 
1,100,000 
6,880.30 
450,000 
9,073.00 
⑧開発法による価格 　　        1,560,474,354 円　　　　（　            1,360,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 -2　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,149 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,149.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
751.84 ㎡  9,073.00 ㎡  6,894.00 ㎡  2,179.00 ㎡  6,880.30 ㎡  ＲＣ・17F
 (    95 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      65.4 ％）  （     789.6 ％）  （     600.0 ％）  （     189.6 ％）  （     75.83 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
700 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   37.4 ｍ

  30.6 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,100,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,100,000 円／㎡　　×　　     6,880.30 ㎡　　＝　　　　       7,568,330,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         7,568,330,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   450,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   468,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    468,000 円／㎡　　×　　　   9,073.00 ㎡　　＝　　　　       4,246,164,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         7,568,330,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         756,833,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         5,002,997,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 21 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 34 ヶ月  販売管理費(3期目) 34 ヶ月 
建築工事(3期目) 34 ヶ月  販売収入(3期目) 40 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 605,466,400 円  (      8 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　          540,620,949 円 
販売総額(2期) 6,206,030,600 円  (     82 ％) ×　　0.7254  （     34 ヶ月） ＝　　        4,501,854,597 円 
販売総額(3期) 756,833,000 円  (     10 ％) ×　　0.6854  （     40 ヶ月） ＝　　          518,733,338 円 
収入合計 － － － － 5,561,208,884 円 
支出 建築工事費(1期) 849,232,800 円  (     20 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          787,408,652 円 
建築工事費(2期) 849,232,800 円  (     20 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          703,079,835 円 
建築工事費(3期) 2,547,698,400 円  (     60 ％) ×　　0.7254  （     34 ヶ月） ＝　　        1,848,100,419 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 454,099,800 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          421,041,335 円 
販売管理費(2期) 227,049,900 円  (     30 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          186,203,623 円 
販売管理費(3期) 75,683,300 円  (     10 ％) ×　　0.7254  （     34 ヶ月） ＝　　           54,900,666 円 
支出合計 － － － － 4,000,734,530 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        5,561,208,884 円　　－　　　　　　        4,000,734,530 円　　＝　　　　　         1,560,474,354 円 

            1,360,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋中 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄二丁目６１２番
 1800000211515-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 -2 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　智行   TEL.
鑑定評価額 2,240,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄２丁目６１２番
｢栄２－６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ17		 中高層事務所、マン
ション等が混在する
地域		 南20m市道、三方路 水道、ガス、下水 伏見

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 伏見駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都心部におけるマンション用地需要が見られるため、ある程度まとまった規模の画地は、徐々にマンション建設
が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,920,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市中区及びその周辺区の都心部地下鉄駅徒歩圏の地域である。周辺は商業地域であるが、近年マン
ション開発が進んでいる。需要者の中心は、大手、中堅のマンション業者のほか、ファンド等の投資家、大中企業であ
る。都心型のマンションの販売状況は悪くなく、都心型のマンション適地の需要はある。需要の中心となる価格帯は規
模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はマンション用地に関連する事例も採用の上、試算しており、市場の実態を反映した価格である。開発法によ
る価格は、投資採算性の観点から主たる需要者であるマンションデベロッパーの視点でアプローチした価格である。本
件においては、投資採算性を反映した開発法による価格と比準価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,510,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 83.0]		 [107.0]
100		 1,950,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融環境の継続等を背景に不動産投
資需要は底堅く推移してきたが、建築費高騰
や世界情勢に加え、今後の金利の動向に注意
が必要である。

地域要因に特段の変化は認められない。マン
ション適地の需要は強い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０６３
５
-501		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,637)
b Ｂ中０６１
５
-501		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南19.9m市道、
西19.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ｂ中０７１
３
-6		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西19.9m市道、
南14.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,697)
d Ｂ中０７１
５
-1		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,625,707  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,569,968 		 100
[  65.9]
2,382,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
2,550,000 
b (　           ) 
2,599,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,381,988 		 100
[ 109.1]
2,183,307 
2,340,000 
c (　           ) 
3,060,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.2]
2,548,771 		 100
[ 115.1]
2,214,397 
2,370,000 
d (　           ) 
1,666,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,681,343 		 100
[  95.9]
1,753,225 
1,880,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 +20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,120,000 円／㎡]  



名古屋中 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

6,173,686,310 
3,965,269,540 
10 
1,150,000 
6,880.30 
435,000 
9,073.00 
⑧開発法による価格 　　        2,208,416,770 円　　　　（　            1,920,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 -2　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,149 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,149.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
751.84 ㎡  9,073.00 ㎡  6,894.00 ㎡  2,179.00 ㎡  6,880.30 ㎡  ＲＣ・17F
 (    95 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      65.4 ％）  （     789.6 ％）  （     600.0 ％）  （     189.6 ％）  （     75.83 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
700 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   37.4 ｍ

  30.6 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,150,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,150,000 円／㎡　　×　　     6,880.30 ㎡　　＝　　　　       7,912,345,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         7,912,345,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   435,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   452,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    452,400 円／㎡　　×　　　   9,073.00 ㎡　　＝　　　　       4,104,625,200 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定（計上不要）
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         7,912,345,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         791,234,500 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,895,859,700 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 22 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 33 ヶ月  販売収入(3期目) 33 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 395,617,250 円  (      5 ％) ×　　0.9163  （     11 ヶ月） ＝　　          362,504,086 円 
販売総額(2期) 395,617,250 円  (      5 ％) ×　　0.8397  （     22 ヶ月） ＝　　          332,199,805 円 
販売総額(3期) 7,121,110,500 円  (     90 ％) ×　　0.7694  （     33 ヶ月） ＝　　        5,478,982,419 円 
収入合計 － － － － 6,173,686,310 円 
支出 建築工事費(1期) 410,462,520 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          385,178,029 円 
建築工事費(2期) 410,462,520 円  (     10 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          350,165,576 円 
建築工事費(3期) 3,283,700,160 円  (     80 ％) ×　　0.7694  （     33 ヶ月） ＝　　        2,526,478,903 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 395,617,250 円  (     50 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          371,247,227 円 
販売管理費(2期) 395,617,250 円  (     50 ％) ×　　0.8397  （     22 ヶ月） ＝　　          332,199,805 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,965,269,540 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        6,173,686,310 円　　－　　　　　　        3,965,269,540 円　　＝　　　　　         2,208,416,770 円 

            1,920,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋中 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄二丁目６１２番
 1800000211515-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考