別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-32 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.
鑑定評価額 10,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区平池町４丁目６０番１１
(ささしまライブ２４第７ブロック１番)		 ②地積
　(㎡)		 7,120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1		 事務所

Ｓ12		 店舗、事務所ビル、
学校等の集積が進む
商業地域		 北40m市道、三方路 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所、店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  85.0 ｍ、奥行　約　　  89.0 ｍ、規模　　     7,120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ささしまライブ２４地区に存
する商業地域。		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅南方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 名駅中心部からやや離れた名駅周辺部に位置するが、土地区画整理事業エリアに位置しており、地域的には発展
的に推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名駅地区を中心とし、その周辺地域も含む商業地域である。需要者は国内外の大手企業、機関投資家、不
動産ファンド等が中心である。名駅地区外縁の土地区画整理事業エリアに位置しており、発展期待があり、投資需要は
堅調である。オフィス空室率は高止まりしていたが、直近は改善傾向にあり、人通りと消費行動が戻ったことで、店舗
需要は回復している。取引総額は、規模、用途等によってかなりのバラツキがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、名駅地区を中心とする商業地域の事例を採用しているが、各事例から求められた価格にはややバラツキが
見られた。収益価格は賃貸市場を反映してやや低位に把握されたが、投資家等が投資判断を行う上で重要となる価格で
あり一定の規範性は認められる。需要者の属性や行動原理を勘案の上、本件では比準価格と収益価格を相互に関連付け
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-10            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,960,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[169.3]		 [120.8]
100		 1,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産投資市場は堅調であるが、国際情勢や
世界的なインフレの進行、建築費高騰、金融
資本市場の変動が不動産市場に与える影響が
注視される。

ささしまライブ２４地区に存する商業地域で
ある。名古屋駅前地域と比較すると賃貸需要
は劣るが、希少性のある大規模ビルの投資需
要は認められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０７
３５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東40m市道、
東18m、
北西12m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,790)
b Ａ中村０７
３６
-1		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西32.7m市道、
東4.6m、
二方路
商業
特定用途誘導地区
(100,500)
c Ａ中村０７
３５
-22		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西9m市道、
南8m、北5.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d Ｂ中村０７
１３
-11		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14.9m市道、
北東7.9m、
南6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e Ａ中村０７
３６
-33		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東50m市道、
南8.2m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,803,328  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
1,677,865 		 100
[ 126.0]
1,331,639 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +20.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 120.8]
　　　　 100
1,610,000 
b (　           ) 
988,942  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
977,420 		 100
[  69.6]
1,404,339 
1,700,000 
c (　           ) 
753,215  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
710,979 		 100
[  56.0]
1,269,605 
1,530,000 
d (　           ) 
677,656  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
688,183 		 100
[  52.8]
1,303,377 
1,570,000 
e (　           ) 
1,511,992  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,454,392 		 100
[ 105.9]
1,373,364 
1,660,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,610,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,679,234,418 
615,999,615 
1,063,234,803 
745,040,000 
318,194,803 		 （　0.9190）
292,421,024 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　 10,443,608,000 円　　　　（　  1,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,831.04 ＳＲＣ9F1B 38,092.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   7,120 ㎡     85.0 m x   89.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（部分貸し）、２階～９階は事務所（部分貸し）、機械式駐車場を想定。 ⑦有効率　  70.1 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
3,712.28 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
3,831.04 
59.4 
2,275.66 
4,700 
10,695,602 		 12.0  128,347,224 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
3,831.04 
81.2 
3,111.04 
4,500 
13,999,680 		 12.0  167,996,160 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
3,372.04 
78.6 
2,652.04 
4,500 
11,934,180 		 12.0  143,210,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
38,092.64 
70.1 
26,704.98 

120,627,542 		 1,447,530,504 
0 
⑨年額支払賃料    120,627,542 円　×　12ヶ月　＝　   1,447,530,504 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  26,704.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　     288,413,784 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同規模・同グレードの類似ビルの水準を勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　 100 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      36,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,735,944,288 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　      36,000,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　   106,316,657 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,665,627,631 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,447,530,504 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      13,606,787 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,679,234,418 円　　　　（　       235,848 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,545 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 55,600,000 円  　　　　 13,900,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 336,669,415 円  　　　    1,771,944,288　×　　　　  19.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   77,780,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  118,150,000 円  　　　　 13,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    13,900,000 円  　　　　 13,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    13,900,000 円  　　　　 13,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     615,999,615 円　（　　　　　　        86,517 円／㎡）　　（経費率　　  36.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9190    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　  38,092.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 745,040,000 円  
（　　　　　       104,640 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,679,234,418 円      
②総費用 615,999,615 円      
③純収益　①－② 1,063,234,803 円      
④建物等に帰属する純収益 745,040,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 318,194,803 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 292,421,024 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,070 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,443,608,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区平池町四丁目６０番１１
 1800010008654-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-32 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　雅也   TEL.
鑑定評価額 11,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区平池町４丁目６０番１１
(ささしまライブ２４第７ブロック１番)		 ②地積
　(㎡)		 7,120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1		 事務所

Ｓ12		 店舗、事務所ビル、
学校等の集積が進む
商業地域		 北40m市道、三方路 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所、店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  85.0 ｍ、奥行　約　　  89.0 ｍ、規模　　     7,120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理地内の商業地 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅南方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業及び周辺の開発により、発展的に推移することが期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね名古屋市中村区及びその周辺区等の商業地域である。需要者の中心は、機関投資家や大企業等であ
る。直近においては、賃貸市場はやや停滞しているが、当該地域は土地区画整理事業による大規模再開発エリア「ささ
しまライブ２４」に位置しており、今後も発展的に推移することが期待される。需要の中心となる価格帯は規模によっ
て大きなばらつきがあり、一定の傾向は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格であり、説得力は高い。また、需要者は収益性を重視した行動をすると想
定されるため、相応の説得力は認められる。本件では、収益価格がやや低位に求められたが、収益価格の算出過程にお
いて想定要素が含まれること等に起因するものと考えられる。以上より、本件においては、比準価格により高い説得力
が認められることから、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-10            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,960,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[169.3]		 [120.8]
100		 1,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景に不動産市場は堅調に推移して
きたが、今後においては、金利や物価動向が
注視される。


ささしまエリアの発展により、安定的に推移
している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０６３
５
-501		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,637)
b Ｂ中村０６
１３
-7		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,530)
c Ｂ中０７１
５
-1		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ中０７１
３
-12		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,625,707  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,569,968 		 100
[  98.1]
1,600,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +20.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 120.8]
　　　　 100
1,930,000 
b (　           ) 
1,460,704  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,543,330 		 100
[ 121.8]
1,267,102 
1,530,000 
c (　           ) 
1,666,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,681,343 		 100
[ 138.5]
1,213,966 
1,470,000 
d (　           ) 
1,129,928  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,135,578 		 100
[  86.0]
1,320,440 
1,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　 +22.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,630,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,576,136,857 
529,445,499 
1,046,691,358 
741,170,000 
305,521,358 		 （　0.9163）
279,949,220 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  9,998,186,429 円　　　　（　  1,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,831.04 Ｓ9F1B 38,092.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   7,120 ㎡     85.0 m x   89.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアまたは部分貸し、２階以上は事務所のフロア貸しまたは部分貸しを想定。駐車場は機械式駐車場１０３台を想定。 ⑦有効率　  70.1 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
3,712.28 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
3,831.04 
59.4 
2,275.66 
4,300 
9,785,338 		 12.0  117,424,056 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
3,831.04 
81.2 
3,111.04 
4,109 
12,783,263 		 12.0  153,399,156 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
3,372.04 
78.6 
2,652.04 
4,059 
10,764,630 		 12.0  129,175,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
38,092.64 
70.1 
26,704.98 

110,032,809 		 1,320,393,708 
0 
⑨年額支払賃料    110,032,809 円　×　12ヶ月　＝　   1,320,393,708 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  26,704.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　     288,413,784 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　 103 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      37,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,608,807,492 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      37,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    82,294,375 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,563,593,117 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,320,393,708 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      12,543,740 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,576,136,857 円　　　　（　       221,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,109 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 54,800,000 円  　　　　 13,700,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 263,341,999 円  　　　    1,645,887,492　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   90,743,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   93,160,000 円  　　　　 13,700,000,000　×　　  40.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    13,700,000 円  　　　　 13,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    13,700,000 円  　　　　 13,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     529,445,499 円　（　　　　　　        74,360 円／㎡）　　（経費率　　  33.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9163    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　  38,092.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0359 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 741,170,000 円  
（　　　　　       104,097 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,576,136,857 円      
②総費用 529,445,499 円      
③純収益　①－② 1,046,691,358 円      
④建物等に帰属する純収益 741,170,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 305,521,358 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 279,949,220 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,319 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,998,186,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区平池町四丁目６０番１１
 1800010008654-0000
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備考