別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-23 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 375,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区栄生町８１４番
｢栄生町８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 355  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南東24.5m市道、南西側道 水道、ガス、下水 栄生

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２４．５ｍ市道 交通

施設		 栄生駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は認められないものの、交通利便性、都心接近性も優ることから、今後は住居系用途の色彩が強
まっていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    391,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    339,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中村区及び隣接区の商業地域である。近隣地域は栄生駅に近い幹線道路沿い位置するものの繁華性は高く
なく、店舗や事務所需要は停滞している一方、良好な都心接近性を背景に、近年では開発用地や収益物件の取得需要が
旺盛で、共同住宅が増加傾向にある。主たる需要者は、法人、個人事業者のほか、賃貸マンション等の運営を目的とす
る不動産会社等である。市場における中心価格帯は、規模や利用目的等によって異なり、水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中村区及び西区の商業地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格である。昨今の建築費高騰等の影響から
やや低位に求められたが、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する。本件では、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-13            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    304,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.1]		 [105.0]
100		 374,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や物価高、金利の上昇等、先行
き不透明な経済情勢下、不動産市場への影響
が懸念される。


栄生駅に近接する商業地域に存し、交通利便
性、都心接近性が良好なことから共同住宅が
増加傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０５
３５
-502		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東24.6m市
道、中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
b Ｂ中村０５
３２
-501		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東24.5m市
道、
南西5.4m、
角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
c Ｂ中村０７
１３
-2		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14.5m県道、
北3.6m、角地
２住居
３１ｍ高度地区
(70,200)
d Ａ中村０５
３５
-25		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西14.5m県道、
中間画地
１住居
３１ｍ高度地区
(65,229)
e Ａ西０６１
４
-19		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東24.5m市
道、中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
339,107  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
361,149 		 100
[  84.1]
429,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
451,000 
b (　           ) 
308,965  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
309,259 		 100
[  84.4]
366,421 
385,000 
c (　           ) 
215,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
215,712 		 100
[  55.7]
387,275 
407,000 
d (　           ) 
244,777  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,688 		 100
[  77.5]
336,372 
353,000 
e (　           ) 
292,087  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
324,006 		 100
[  95.0]
341,059 
358,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    391,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,984,027 
8,234,059 
29,749,968 
25,928,000 
3,821,968 		 （　0.9446）
3,610,231 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    120,341,033 円　　　　（　    339,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 134.25 ＲＣ14 1,561.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   355 ㎡     15.0 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は単身者用住宅（１Ｋ）を想定。駐車場は機械式（９台）を想定。 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.30 
48.2 
54.60 
2,550 
139,230 		 8.0  1,113,840 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
113.30 
92.9 
105.30 
2,250 
236,925 		 2.0  473,850 
0.0  0 

 4～13		 共同住宅
113.30 
92.9 
105.30 
2,320 
244,296 		 2.0  488,592 
0.0  0 

14～14		 共同住宅
88.10 
90.9 
80.10 
2,350 
188,235 		 2.0  376,470 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,561.00 
89.6 
1,398.30 

3,244,275 		 7,323,930 
0 
⑨年額支払賃料      3,244,275 円　×　12ヶ月　＝　      38,931,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,398.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,404,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,931,300 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,404,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,420,118 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,915,182 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,323,930 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,845 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,984,027 円　　　　（　       106,997 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,320 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,852,000 円  　　　　    463,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,210,059 円  　　　       40,335,300　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      310,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,935,500 円  　　　　    463,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       463,000 円  　　　　    463,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       463,000 円  　　　　    463,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,234,059 円　（　　　　　　        23,195 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 463,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   1,561.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,928,000 円  
（　　　　　        73,037 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,984,027 円      
②総費用 8,234,059 円      
③純収益　①－② 29,749,968 円      
④建物等に帰属する純収益 25,928,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,821,968 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,610,231 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,341,033 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     339,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区栄生町８１４番
 1800000286126-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-23 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　真吾   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区栄生町８１４番
｢栄生町８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 355  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南東24.5m市道、南西側道 水道、ガス、下水 栄生

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ市道 交通

施設		 栄生駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 徐々にマンション化が進んでいく地域と考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    308,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋駅西側の幹線・準幹線道路沿いの商業地域の圏域である。需要者の中心は、地元企業、個人事業主
やマンション業者等である。マンション等の開発素地の取得需要が強く、都心回帰の流れからも、土地の需要は安定的
である。ただし、建築費の高騰に伴う土地価格への影響が懸念される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中村区内の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの事例を中心に採用し求めたもので、市場性を反映した実証的
な価格である。当該地域では、収益物件への投資家等の取引も見られ、収益価格も説得力を有するものであるが、昨今
の建築費高騰について、予測の不確実性が認められる。以上より本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、
投資採算性に着目した収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-13            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    304,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.0]		 [105.0]
100		 370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢や建築費の高騰、物価上昇等により
、先行きは、やや不透明な状況にある。



建築費の高騰という状況の中においても、売
り手は強気姿勢を崩しておらず、高止まりの
傾向が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０６
３５
-22		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西24.5m市
道、中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
b Ａ中村０６
３６
-12		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東32.6m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c Ａ中村０６
３６
-28		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南24.6m県道、
西7.3m、角地
商業

(100,400)
d Ａ中村０５
３６
-520		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北24.5m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,254  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
271,957 		 100
[  76.4]
355,965 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
374,000 
b (　           ) 
244,327  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
263,629 		 100
[  73.5]
358,679 
377,000 
c (　           ) 
390,677  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
388,072 		 100
[ 107.1]
362,345 
380,000 
d (　           ) 
309,735  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
326,151 		 100
[  91.2]
357,622 
376,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    377,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,261,393 
8,262,994 
27,998,399 
24,528,000 
3,470,399 		 （　0.9446）
3,278,139 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    109,271,300 円　　　　（　    308,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 134.25 ＲＣ14 1,561.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   355 ㎡     15.0 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は２５～３０㎡程度の単身者向け共同住宅を想定。駐車場は機械式を想定。 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.30 
48.2 
54.60 
2,400 
131,040 		 8.0  1,048,320 
0.0  0 

 2～13		 住宅
113.30 
92.9 
105.30 
2,246 
236,504 		 2.0  473,008 
0.0  0 

14～14		 住宅
88.10 
90.9 
80.10 
2,300 
184,230 		 2.0  368,460 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,561.00 
89.6 
1,398.30 

3,153,318 		 7,092,876 
0 
⑨年額支払賃料      3,153,318 円　×　12ヶ月　＝　      37,839,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,398.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,839,816 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     2,724,387 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,195,429 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,092,876 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,261,393 円　　　　（　       102,145 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,246 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,190,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,167,594 円  　　　       38,919,816　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      306,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,723,000 円  　　　　    438,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,262,994 円　（　　　　　　        23,276 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 438,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,561.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,528,000 円  
（　　　　　        69,093 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,261,393 円      
②総費用 8,262,994 円      
③純収益　①－② 27,998,399 円      
④建物等に帰属する純収益 24,528,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,470,399 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,278,139 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,234 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,271,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     308,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区栄生町８１４番
 1800000286126-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考