別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-22 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　東谷　和輝   TEL.
鑑定評価額 1,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,940,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅２丁目３６０３番
｢名駅２－３６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南14.5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅北西方

140m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 リニア中央新幹線の開業を見据えたビルの建替等を通じて、業務商業地域としての熟成度を増していくと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋駅地区等の高度商業地域一円であり、主たる需要者は、大手不動産業者や不動産ファンド等であ
る。金利上昇等が懸念されるなかでも完成後の投資不動産の売買市場は堅調であり、事務所や店舗等の賃貸市場も堅調
であるが、賃料上昇の余地が大きくない地域等では、建築費の高騰等により、開発計画の見直しが必要になるケースが
目立つ。取引の中心となる価格帯は、地域や地積等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例に基づき求めた。収益価格は、賃貸用の店舗付事務所の開発・運用を想
定して求めた。対象標準地は名古屋駅の東側の商業地であり、主たる需要者は類似不動産の取引事例と実際の投資計画
の双方に基づき意思決定するが、収益価格における建物想定や収支計画は一つのプランにすぎず、採用した資料の信頼
性が相対的に劣る。したがって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-31            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,000,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[110.0]		 100
[120.9]		 [100.0]
100		 3,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や物価高等の懸念はあるが、完成後
の投資不動産の売買市場や賃貸市場は堅調で
ある。建築費の高騰や人手不足等が開発計画
に影響している。

名古屋駅の東側の商業地域として成熟してお
り、地域要因に特段の変動はない。周辺では
リニア中央新幹線の工事や既存ビルの建替等
が進んでいる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０６
２９
-530		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b Ｂ中村０６
３５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30.4m市道、
南16m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
c Ａ中０７１
３
-3		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南37m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
d Ａ中村０７
４３
-16		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西49.9m市道、
南8m、角地
商業

(100,800)
e Ａ中村０７
３５
-30		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東17.9m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,304,560  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,364,479 		 100
[  53.5]
4,419,587 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,420,000 
b (　           ) 
5,546,012  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
5,443,118 		 100
[ 124.6]
4,368,474 
4,370,000 
c (　           ) 
3,932,011  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
4,224,820 		 100
[ 105.4]
4,008,368 
4,010,000 
d (　           ) 
3,901,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
3,694,912 		 100
[  97.8]
3,778,029 
3,780,000 
e (　           ) 
4,760,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
5,310,581 		 100
[ 160.6]
3,306,713 
3,310,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -22.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,000,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

102,434,955 
33,252,974 
69,181,981 
43,304,400 
25,877,581 		 （　0.9525）
24,648,396 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　    948,015,231 円　　　　（　  3,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 201.64 Ｓ10 1,895.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   310 ㎡     15.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階は店舗、４階～１０階は事務所 ⑦有効率　  97.6 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
189.54 
95.6 
181.14 
5,100 
923,814 		 12.0  11,085,768 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
189.54 
97.8 
185.34 
4,500 
834,030 		 12.0  10,008,360 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
189.54 
97.8 
185.34 
3,900 
722,826 		 12.0  8,673,912 
0.0  0 

 4～10		 事務所
189.54 
97.8 
185.34 
3,600 
667,224 		 12.0  8,006,688 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,895.40 
97.6 
1,849.20 

7,151,238 		 85,814,856 
0 
⑨年額支払賃料      7,151,238 円　×　12ヶ月　＝　      85,814,856 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,849.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      20,193,264 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       106,008,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,348,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 101,619,714 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        85,814,856 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         815,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     102,434,955 円　　　　（　       330,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,636 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,312,000 円  　　　　    828,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 12,836,174 円  　　　      106,968,120　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,410,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,038,000 円  　　　　    828,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       828,000 円  　　　　    828,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       828,000 円  　　　　    828,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      33,252,974 円　（　　　　　　       107,268 円／㎡）　　（経費率　　  32.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 828,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　   1,895.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,304,400 円  
（　　　　　       139,692 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 102,434,955 円      
②総費用 33,252,974 円      
③純収益　①－② 69,181,981 円      
④建物等に帰属する純収益 43,304,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,877,581 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,648,396 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       79,511 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    948,015,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅二丁目３６０３番
 1800000338436-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-22 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.
鑑定評価額 1,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,940,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅２丁目３６０３番
｢名駅２－３６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南14.5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅北西方

140m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 概ね現状維持と予測するが、名鉄名駅再開発計画やリニア中央新幹線の進捗に伴い、更なるオフィス集積や繁華
性の向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名駅、栄、伏見地区等を中心とする高度・準高度商業地域である。需要者は法人投資家や大手不動産会社
、地元有力企業が中心となる。オフィス空室率は高止まりしていたが、直近は改善傾向にあり、人通りと消費行動が戻
ったことで、店舗需要は回復している。賃貸市場には依然弱さが残るが、名駅地区に対する投資需要は根強く、売買市
場は堅調に推移している。中心価格帯は規模や用途等による差異が大きく、一定の傾向を見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は名駅地区を中心とする類似性の高い商業地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。収益価格は店舗
兼事務所ビルの賃貸を想定した投資家の着目する価格である。収益価格は想定要素が多く不安定な面があるものの、投
資需要が高い当地域では説得力を有する。検討の結果、両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-31            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,000,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[110.0]		 100
[121.0]		 [100.0]
100		 3,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産投資市場は堅調であるが、国際情勢や
世界的なインフレの進行、建築費高騰、金融
資本市場の変動が不動産市場に与える影響が
注視される。

名駅立地の優位性は高く、投資需要は堅調を
維持している。背後地ではあるが、供給が限
られる地域のため、地価は堅調に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０６
３５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30.4m市道、
南16m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
b Ａ中村０７
３５
-30		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東17.9m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ａ中村０７
４３
-16		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西49.9m市道、
南8m、角地
商業

(100,800)
d Ｂ中村０６
１５
-2		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,546,012  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
5,443,118 		 100
[ 128.1]
4,249,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,250,000 
b (　           ) 
4,760,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
5,310,581 		 100
[ 142.8]
3,718,894 
3,720,000 
c (　           ) 
3,901,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
3,694,912 		 100
[  99.0]
3,732,234 
3,730,000 
d (　           ) 
2,150,173  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
2,418,367 		 100
[  59.3]
4,078,191 
4,080,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -21.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,950,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

108,904,772 
40,018,236 
68,886,536 
36,570,000 
32,316,536 		 （　0.9515）
30,749,184 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  1,138,858,667 円　　　　（　  3,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 201.64 Ｓ10 1,895.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   310 ㎡     15.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階：店舗、４～１０階：事務所、平面駐車場２台。 ⑦有効率　  97.6 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
189.54 
95.6 
181.14 
5,200 
941,928 		 12.0  11,303,136 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
189.54 
97.8 
185.34 
4,400 
815,496 		 12.0  9,785,952 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
189.54 
97.8 
185.34 
4,200 
778,428 		 12.0  9,341,136 
0.0  0 

 4～10		 事務所
189.54 
97.8 
185.34 
4,000 
741,360 		 10.0  7,413,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,895.40 
97.6 
1,849.20 

7,725,372 		 82,325,424 
0 
⑨年額支払賃料      7,725,372 円　×　12ヶ月　＝　      92,704,464 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,849.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      20,148,883 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       112,853,347 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,690,667 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 108,122,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        82,325,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         782,092 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     108,904,772 円　　　　（　       351,306 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,760,000 円  　　　　    690,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 21,624,536 円  　　　      113,813,347　×　　　　  19.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,388,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,865,000 円  　　　　    690,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       690,000 円  　　　　    690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       690,000 円  　　　　    690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,018,236 円　（　　　　　　       129,091 円／㎡）　　（経費率　　  36.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 690,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,895.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,570,000 円  
（　　　　　       117,968 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 108,904,772 円      
②総費用 40,018,236 円      
③純収益　①－② 68,886,536 円      
④建物等に帰属する純収益 36,570,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,316,536 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,749,184 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       99,191 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,138,858,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅二丁目３６０３番
 1800000338436-0000
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備考