別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-21 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.
鑑定評価額 31,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅南１丁目２４０１番外
｢名駅南１－２４－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 3,526  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
総合設計制度


(100,796)
台形
2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ18F2B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北30m県道、三方路 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 名駅周辺の幹線沿いの高度商業地域であり、名古屋駅前再開発等の計画も予定されており、名駅地区は今後も業
務集積機能が高まり、発展的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋駅及び栄周辺を中心とする高度・準高度商業地域である。需要者の中心は国内外の不動産ファン
ドや大手法人等である。オフィス賃貸市場では経費増加等が懸念されるが、空室率は改善傾向にある。名駅地区の相対
的地位は高く、市場での投資需要は安定的に推移しており、地価は堅調に推移している。取引総額は画地規模やテナン
ト業種等によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、不動産ファンド、大手不動産会社及び事業法人等が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての
利用を目的とする取引が多い。このため需要者は主に不動産の収益性に着目して価格を決定するが、当該地区において
は代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目して意思決定される。以上の検討を踏まえ、比準価格と収益価格を
関連付け、単価と総額との関連、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.6
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,000,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[115.6]		 100
[146.3]		 [124.2]
100		 8,880,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産投資市場は堅調であるが、国際情勢や
世界的なインフレの進行、建築費高騰、金融
資本市場の変動が不動産市場に与える影響が
注視される。

名駅周辺の幹線沿いの高度商業地域。広小路
通り沿線という立地条件の希少性から投資家
の選好性は強く、投資需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０７
１５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南43.5m県道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中村０６
３５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30.4m市道、
南16m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
c Ｂ中村０６
１５
-1		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北39.9m県道、
東29.9m、
西15m、
南5.9m、
四方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ａ中村０７
３５
-30		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東17.9m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e Ａ中村０７
４３
-16		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西49.9m市道、
南8m、角地
商業

(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,213,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
8,156,063 		 100
[ 118.7]
6,871,157 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +24.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 124.2]
　　　　 100
8,530,000 
b (　           ) 
5,546,012  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
5,443,118 		 100
[  64.4]
8,452,047 
10,500,000 
c (　           ) 
4,746,917  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.4]
4,326,872 		 100
[  54.6]
7,924,674 
9,840,000 
d (　           ) 
4,760,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
5,310,581 		 100
[  81.5]
6,516,050 
8,090,000 
e (　           ) 
3,901,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
3,694,912 		 100
[  50.9]
7,259,159 
9,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +16.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,200,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,094,911,174 
652,865,091 
1,442,046,083 
643,290,000 
798,756,083 		 （　0.9525）
760,815,169 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 29,262,121,885 円　　　　（　  8,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,495.96 Ｓ18F2B 31,107.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
総合設計制度
 100 ％   1,000 ％   796 ％   3,526 ㎡     90.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１・１階は店舗（部分貸し）、２階以上事務所（部分貸し）、機械式立体駐車場（８５台）想定。 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 建築規模から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 機械室駐車場
2,908.36 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗・駐車場
1,271.62 
63.1 
802.76 
8,500 
6,823,460 		 12.0  81,881,520 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗・駐車場
1,495.96 
48.5 
725.60 
12,000 
8,707,200 		 18.0  156,729,600 
0.0  0 

 2～18		 事務所
1,495.96 
75.0 
1,122.68 
7,200 
8,083,296 		 12.0  96,999,552 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
31,107.26 
66.3 
20,613.92 

152,946,692 		 1,887,603,504 
0 
⑨年額支払賃料    152,946,692 円　×　12ヶ月　＝　   1,835,360,304 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  20,613.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　     299,314,118 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同規模・同グレードの類似ビルの水準を勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  85 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      51,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,134,674,422 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      51,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   109,283,721 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,076,390,701 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,887,603,504 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      17,932,233 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後） 61,920,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　       588,240 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,094,911,174 円　　　　（　       594,132 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,272 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 49,200,000 円  　　　　 12,300,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 316,922,791 円  　　　    2,185,674,422　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  168,047,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   94,095,000 円  　　　　 12,300,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    12,300,000 円  　　　　 12,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    12,300,000 円  　　　　 12,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     652,865,091 円　（　　　　　　       185,157 円／㎡）　　（経費率　　  31.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　  31,107.26 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 643,290,000 円  
（　　　　　       182,442 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,094,911,174 円      
②総費用 652,865,091 円      
③純収益　①－② 1,442,046,083 円      
④建物等に帰属する純収益 643,290,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 798,756,083 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 760,815,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      215,773 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,262,121,885 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４０１番
 1800000346416-0000
2 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４０２番１
 1800000346417-0000
3 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１１番
 1800000346425-0000
4 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１２番
 1800000346426-0000
5 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１３番
 1800000346427-0000
6 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１４番
 1800000346428-0000
7 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１５番
 1800000346429-0000
8 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１６番
 1800000346430-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-21 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　東谷　和輝   TEL.
鑑定評価額 31,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅南１丁目２４０１番外
｢名駅南１－２４－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 3,526  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,796)
台形
2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ18F2B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北30m県道、三方路 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 リニア中央新幹線の開業を見据えたビルの建替等を通じて、業務商業地域としての熟成度を増していくと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度を適用した高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋駅地区等の高度商業地域一円であり、主たる需要者は、大手不動産業者や不動産ファンド等であ
る。金利上昇等が懸念されるなかでも完成後の投資不動産の売買市場は堅調であり、事務所や店舗等の賃貸市場も堅調
であるが、賃料上昇の余地が大きくない地域等では、建築費の高騰等により、開発計画の見直しが必要になるケースが
目立つ。取引の中心となる価格帯は、地域や地積等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例に基づき求めた。収益価格は、賃貸用の店舗付事務所の開発・運用を想
定して求めた。対象標準地は名駅地区の高度商業地域の土地であり、主たる需要者は類似不動産の取引事例と実際の投
資計画の双方に基づき意思決定するが、収益価格における建物想定や収支計画は一つのプランにすぎず、採用した資料
の信頼性が相対的に劣る。したがって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.6
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,000,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[115.6]		 100
[145.0]		 [124.2]
100		 8,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や物価高等の懸念はあるが、完成後
の投資不動産の売買市場や賃貸市場は堅調で
ある。建築費の高騰や人手不足等が開発計画
に影響している。

名古屋駅の東側で、主要幹線道路沿いの高度
商業地域として成熟しており、地域要因に特
段の変動はない。周辺では既存ビルの建替等
が進んでいる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０６
３５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30.4m市道、
南16m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
b Ｂ中０６１
５
-503		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東112m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ｂ中０５１
５
-503		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m市道、
南7.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ｂ中村０７
１５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南43.5m県道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,546,012  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
5,443,118 		 100
[  64.4]
8,452,047 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +24.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 124.2]
　　　　 100
10,500,000 
b (　           ) 
4,106,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,123,115 		 100
[  53.5]
7,706,757 
9,570,000 
c (　           ) 
8,196,318  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
8,157,288 		 100
[ 108.8]
7,497,507 
9,310,000 
d (　           ) 
8,213,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
8,156,063 		 100
[ 118.7]
6,871,157 
8,530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,500,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,111,624,458 
666,245,284 
1,445,379,174 
711,280,000 
734,099,174 		 （　0.9224）
677,133,078 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 26,043,579,923 円　　　　（　  7,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 1,495.96 Ｓ18F2B 31,107.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   1,000 ％   796 ％   3,526 ㎡     90.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階・地上１階は店舗、２階～１８階は事務所、総合設計制度を適用 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
2,908.36 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
1,271.62 
63.1 
802.76 
8,500 
6,823,460 		 12.0  81,881,520 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,495.96 
48.5 
725.60 
11,500 
8,344,400 		 12.0  100,132,800 
0.0  0 

 2～18		 事務所
1,495.96 
75.0 
1,122.68 
7,300 
8,195,564 		 12.0  98,346,768 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
31,107.26 
66.3 
20,613.92 

154,492,448 		 1,853,909,376 
0 
⑨年額支払賃料    154,492,448 円　×　12ヶ月　＝　   1,853,909,376 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  20,613.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　     299,314,118 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  85 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      51,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,153,223,494 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      51,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   110,211,175 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,094,012,319 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,853,909,376 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      17,612,139 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,111,624,458 円　　　　（　       598,873 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 54,400,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 242,464,584 円  　　　    2,204,223,494　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  226,580,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  115,600,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    13,600,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    13,600,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     666,245,284 円　（　　　　　　       188,952 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9224    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　  31,107.26 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 711,280,000 円  
（　　　　　       201,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,111,624,458 円      
②総費用 666,245,284 円      
③純収益　①－② 1,445,379,174 円      
④建物等に帰属する純収益 711,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 734,099,174 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 677,133,078 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      192,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,043,579,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４０１番
 1800000346416-0000
2 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４０２番１
 1800000346417-0000
3 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１１番
 1800000346425-0000
4 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１２番
 1800000346426-0000
5 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１３番
 1800000346427-0000
6 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１４番
 1800000346428-0000
7 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１５番
 1800000346429-0000
8 　名古屋市中村区名駅南一丁目２４１６番
 1800000346430-0000
9 　
10 　
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備考