鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-10

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　善彦

TEL.

鑑定評価額

875,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区名駅南１丁目１８０７番｢名駅南１－１８－１１｣				②地積　(㎡)	407 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1:2	事務所ＲＣ5	中高層の店舗兼事務所が多い商業地域	南10m市道	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅南東方

550m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

広小路通背後の店舗兼事務所ビルが多い商業地域である。店舗兼事務所ビルを中心に多様な需要が競合する地域
であるが、当面は現状の地域性を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,040,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中村区及び中区の商業地域である。需要者は地元企業や不動産業者、投資家等が中心となる。当該地域は
中小規模の店舗兼事務所ビルを中心に構成されるが、オフィス賃貸市場は空率率が改善傾向にある。一方で名駅地区の
取引需要は底堅く、近年では賃貸マンション需要も旺盛で、中心部の地価を牽引しており、売買市場は堅調に推移して
いる。市場の中心価格帯は、画地規模や利用目的等による差異が大きく、一定の傾向を見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は名駅南地区を中心とする商業地の事例から試算されており、市場の実勢を反映している。収益価格は店舗兼
事務所ビルの賃貸を想定した投資家の着目する価格である。収益価格は賃貸市場の状況を反映してやや低位に把握され
たが、投資家等が投資判断を行う上で重視する価格であり、収益不動産の取引も多い地域のため相対的信頼性は高い。
本件では比準価格と収益価格を関連付け、近隣の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,960,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産投資市場は堅調であるが、国際情勢や
世界的なインフレの進行、建築費高騰、金融
資本市場の変動が不動産市場に与える影響が
注視される。

名駅立地の優位性は高く、投資需要は堅調で
あるが、今後の賃貸市場の動向を注視する必
要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０７４３ -16	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ整形	西49.9m市道、南8m、角地		商業 (100,800)
b	Ｂ中村０７１３ -10	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	北16.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	Ｂ中村０６１５ -2	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ中村０７３６ -33	名古屋市中村区		更地	（　）	不整形	北東50m市道、南8.2m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	Ｂ中村０６１３ -8	名古屋市中村区		建付地	（　）	不整形	北30m県道、南6m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,901,208	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	3,694,912	100 [ 177.7]	2,079,298	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,080,000
b	(　 ) 1,958,998	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	2,254,368	100 [ 109.1]	2,066,332		2,070,000
c	(　 ) 2,150,173	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	2,418,367	100 [ 98.9]	2,445,265		2,450,000
d	(　 ) 1,511,992	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,454,392	100 [ 68.7]	2,117,019		2,120,000
e	(　 ) 3,217,434	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.7]	3,698,031	100 [ 163.8]	2,257,650		2,260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,200,000 円／㎡]

名古屋中村 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	108,143,482	40,822,162	67,321,320	43,725,000	23,596,320	（　0.9515） 22,451,898	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	831,551,778 円　　　　（　 2,040,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	285.34	Ｓ9	2,478.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	407 ㎡	14.2 m x 28.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階事務所（フロア貸し）、平面駐車場３台。

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

類似建物と比較して標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	275.44	76.9	211.93	5,500	1,165,615	12.0	13,987,380
							0.0	0
2～ 9	事務所	275.44	80.1	220.68	3,600	794,448	10.0	7,944,480
							0.0	0
～

～

～

計		2,478.96	79.8	1,977.37		7,521,199		77,543,220
								0

⑨年額支払賃料	7,521,199 円　×　12ヶ月　＝　 90,254,388 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,977.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 21,545,424 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	111,799,812 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,652,991 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	107,406,821 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	77,543,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 736,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	108,143,482 円　　　　（　 265,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,630 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,300,000 円	825,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	22,611,962 円	113,059,812　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,247,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,012,500 円	825,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	825,000 円	825,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	825,000 円	825,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 40,822,162 円　（　　　　　　 100,300 円／㎡）　　（経費率　　 37.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	825,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 2,478.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,725,000 円（　　　　　 107,432 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	108,143,482 円
②総費用	40,822,162 円
③純収益　①－②	67,321,320 円
④建物等に帰属する純収益	43,725,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,596,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,451,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 831,551,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,040,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中村 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中村区名駅南一丁目１８０７番	1800000346271-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-10

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　三宅　真吾

TEL.

鑑定評価額

875,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区名駅南１丁目１８０７番｢名駅南１－１８－１１｣				②地積　(㎡)	407 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1:2	事務所ＲＣ5	中高層の店舗兼事務所が多い商業地域	南10m市道	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅南東方

550m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

広小路通背後の店舗兼事務所ビルが多い商業地域である。地域要因に特段の変動要因は見受けられないものの、
駅に近く今後も発展的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中村区及び中区の準高度商業地域である。需要者の中心は、地元企業、個人事業者、不動産業者等であ
る。当該地域は名古屋駅から地下街を通って対象地周辺までアクセスできることからも、幹線道路背後でるが事務所ビ
ルが多く見られる地域である。名古屋駅前で大型の開発が進められていることはもちろん、対象地周辺でも開発が進め
られている物件もあり、発展性が期待できる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中村区内の商業地の事例を中心に採用したもので市場性を反映した実証的な価格である。当該地域では、収
益物件への投資家等の取引も見られ、収益性を前提に取引される投資家等の需要は高く、収益価格も説得力を有するも
のである。ただし、昨今は建築費が高騰し、予測の不確実性が認められる。以上より本件では市場の実態を反映した比
準価格を標準とし、投資採算性に着目した収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界情勢や建築費の高騰、物価上昇等により
、先行きは、やや不透明な状況にある。

幹線道路背後の商業地域であり、地域要因に
特段の変動は認められないものの、地価は安
定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０５３１ -503	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	Ａ中村０６２９ -517	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	東50m県道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
c	Ａ中村０７４３ -25	名古屋市中村区		建付地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,648)
d	Ａ中村０６２９ -533	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、北7.2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,540)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,708,233	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,822,685	100 [ 81.4]	2,239,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,240,000
b	(　 ) 2,268,696	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,345,832	100 [ 106.1]	2,210,963		2,210,000
c	(　 ) 1,680,896	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	1,895,960	100 [ 89.1]	2,127,901		2,130,000
d	(　 ) 2,437,724	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,498,087	100 [ 117.0]	2,135,117		2,140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,180,000 円／㎡]

名古屋中村 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	105,657,331	38,972,943	66,684,388	44,632,500	22,051,888	（　0.9476） 20,896,369	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	773,939,593 円　　　　（　 1,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	285.34	Ｓ9	2,478.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	407 ㎡	14.2 m x 28.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（部分貸し）、平面駐車場３台を想定。

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	275.44	76.9	211.93	5,554	1,177,059	12.0	14,124,708
							0.0	0
2～ 9	事務所	275.44	80.1	220.68	3,471	765,980	10.0	7,659,800
							0.0	0
～

～

～

計		2,478.96	79.8	1,977.37		7,304,899		75,403,108
								0

⑨年額支払賃料	7,304,899 円　×　12ヶ月　＝　 87,658,788 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,977.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 21,545,424 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同規模・同グレードの類似ビルの水準を勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	109,204,212 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,523,211 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	104,941,001 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	75,403,108 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 716,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	105,657,331 円　　　　（　 259,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,471 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,475,000 円	825,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	20,546,343 円	110,464,212　×　　　　 18.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,289,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,012,500 円	825,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	825,000 円	825,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	825,000 円	825,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,972,943 円　（　　　　　　 95,757 円／㎡）　　（経費率　　 36.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	825,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 2,478.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0541	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,632,500 円（　　　　　 109,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	105,657,331 円
②総費用	38,972,943 円
③純収益　①－②	66,684,388 円
④建物等に帰属する純収益	44,632,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,051,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,896,369 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,342 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 773,939,593 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,900,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中村 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中村区名駅南一丁目１８０７番	1800000346271-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考