別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.
鑑定評価額 2,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅２丁目４１０３番外
｢名駅２－４１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 701  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
不整形
3:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南東30m市道 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 リニア中央新幹線の工事エリ
アの近くに位置する。		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅北東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 リニア中央新幹線工事の進捗に伴い、名駅地区の準高度商業地域として発展的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口大　　　　　　　　　　　　　  +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,890,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名駅・栄エリアを中心とする高度・準高度商業地域。需要者は大手企業、機関投資家、投資法人等の不
動産ファンド、大手不動産会社である。名駅地区では投資用不動産の取得意欲は強いものの、建築費が高騰しているた
め、用地取得は慎重さが増している。オフィス賃貸市場は空室率が改善し、百貨店はコロナ前を上回る売上になるなど
、収益性は改善している。取引総額は、画地規模、用途等によって差異があり、一定の傾向は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と地域の特性が類似する取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的な価格である
。収益価格は店舗兼事務所を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費が高騰していることもあっ
て、やや低位となった。当該地域は準高度商業地域であるため、収益性が重視されるべきであるが、実証的な比準価格
を中心に、収益価格も考慮の上、代表標準地からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-10            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,960,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 [ 99.8]
100		 2,980,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策が維持されており、不動産投資
需要は堅調だが、建築費高騰の影響で土地取
得や新規開発にはブレーキがかかっている。


駅前一等地の周辺に位置する商業地域である
。オフィス賃貸市場は改善してきている一方
で、不動産投資需要は慎重さを増している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０６
２９
-531		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北14.5m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b Ｂ中村０７
１３
-8		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東49.3m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c Ａ西０６１
３
-527		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m市道、
東9.1m、角地
商業

(100,400)
d Ｂ中村０６
３５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30.4m市道、
南16m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
e Ａ中村０７
４４
-7		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南40m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,514,806  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,542,073 		 100
[  75.5]
2,042,481 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
2,040,000 
b (　           ) 
2,005,337  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,049,454 		 100
[  63.5]
3,227,487 
3,220,000 
c (　           ) 
1,194,812  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
1,175,829 		 100
[  35.2]
3,340,423 
3,330,000 
d (　           ) 
5,546,012  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
5,443,118 		 100
[ 157.9]
3,447,193 
3,440,000 
e (　           ) 
3,215,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
3,794,922 		 100
[  97.4]
3,896,224 
3,890,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,180,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

231,327,149 
79,954,352 
151,372,797 
93,593,000 
57,779,797 		 （　0.9476）
54,752,136 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,027,856,889 円　　　　（　  2,890,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 555.84 Ｓ8F1B 4,587.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   701 ㎡     46.6 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は機械式駐車場（１２台）、１階店舗、２階以上は事務所を想定。容積不算入部分あり。 ⑦有効率　  80.5 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
219.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
545.94 
59.2 
323.46 
5,019 
1,623,446 		 12.0  19,481,352 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
545.94 
88.1 
481.14 
4,364 
2,099,695 		 10.0  20,996,950 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,587.12 
80.5 
3,691.44 

16,321,311 		 166,460,002 
0 
⑨年額支払賃料     16,321,311 円　×　12ヶ月　＝　     195,855,732 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   3,691.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　      40,221,930 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       236,077,662 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,091,883 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 229,745,779 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       166,460,002 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,581,370 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     231,327,149 円　　　　（　       329,996 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,364 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,650,000 円  　　　　  1,730,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 40,145,052 円  　　　      241,837,662　×　　　　  16.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,464,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,234,500 円  　　　　  1,730,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,730,000 円  　　　　  1,730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,730,000 円  　　　　  1,730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      79,954,352 円　（　　　　　　       114,058 円／㎡）　　（経費率　　  34.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,730,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　   4,587.12 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 93,593,000 円  
（　　　　　       133,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 231,327,149 円      
②総費用 79,954,352 円      
③純収益　①－② 151,372,797 円      
④建物等に帰属する純収益 93,593,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 57,779,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 54,752,136 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       78,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,027,856,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,890,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅二丁目４１０３番
 1800000338499-0000
2 　名古屋市中村区名駅二丁目４１０４番
 1800000338500-0000
3 　名古屋市中村区名駅二丁目４１０５番
 1800000338501-0000
4 　名古屋市中村区名駅二丁目４１０６番１
 1800000338502-0000
5 　名古屋市中村区名駅二丁目４１０９番２
 1800000338509-0000
6 　名古屋市中村区名駅二丁目４１１０番２
 1800000338511-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　真吾   TEL.
鑑定評価額 2,090,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅２丁目４１０３番外
｢名駅２－４１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 701  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
不整形
3:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南東30m市道 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅北東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺ではリニアによる再開発等が進んでいる。リニア完成の期待から建て替えを行うビルも見受けられ、投資意
欲は旺盛といえる地域である。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口大　　　　　　　　　　　　　  +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,510,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名駅エリアを中心とする高度・準高度商業地域である。主な市場参加者としては、リート、私募ファンド
、機関投資家、大手企業等が考えられる。名駅エリアはリニアによる再開発や名古屋鉄道㈱による駅周辺開発など、大
規模再開発が進んでいたが、計画の延期等の発表が出ている。かかる中、建築費の上昇、金利変動等の影響が懸念され
る。ただし、建築費の高騰に伴う土地価格への影響が懸念される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、名駅エリアに存する商業地の事例を採用し、実証的な価格として規範性は高い。収益価格は投資家等の収
益性に基づいた価格である。商業地における需要者の多くは収益性に着目した取引を行うものの予測の不確実性が認め
られるため、最終的には周辺の土地取引事例を勘案の上、取引する。以上より本件では、比準価格を中心に収益価格を
関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-10            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,960,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 [ 99.8]
100		 2,980,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢や建築費の高騰、物価上昇等により
、先行きは、やや不透明な状況にある。



幹線道路沿いの準高度商業地域である。リニ
ア中央新幹線名古屋駅の開業に向けて開発が
進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０６
２９
-529		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南25m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b Ａ中村０６
３６
-14		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西7.9m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,474)
c Ｂ中村０７
１３
-10		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北16.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ａ中村０７
３５
-1		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14.4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,411,789  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
2,693,588 		 100
[  87.8]
3,067,868 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
3,060,000 
b (　           ) 
2,419,308  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,410,092 		 100
[  77.4]
3,113,814 
3,110,000 
c (　           ) 
1,958,998  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.2]
2,254,368 		 100
[  73.8]
3,054,699 
3,050,000 
d (　           ) 
1,501,450  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.0]
2,134,938 		 100
[  68.0]
3,139,615 
3,130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -27.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,100,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

204,356,455 
78,573,648 
125,782,807 
75,790,000 
49,992,807 		 （　0.9515）
47,568,156 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  1,761,783,556 円　　　　（　  2,510,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 555.84 Ｓ8F1B 4,587.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   701 ㎡     46.6 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は機械式駐車場（１２台、容積率不算入）１階は店舗（部分貸し）、２階以上は事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  80.5 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
219.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
545.94 
59.2 
323.46 
4,146 
1,341,065 		 12.0  16,092,780 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
545.94 
88.1 
481.14 
3,769 
1,813,417 		 10.0  18,134,170 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,587.12 
80.5 
3,691.44 

14,034,984 		 143,031,970 
0 
⑨年額支払賃料     14,034,984 円　×　12ヶ月　＝　     168,419,808 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   3,691.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　      40,221,930 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       208,641,738 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,684,087 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 202,997,651 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       143,031,970 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,358,804 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     204,356,455 円　　　　（　       291,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,769 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,150,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 42,736,348 円  　　　      213,681,738　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,672,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,155,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,430,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,430,000 円  　　　　  1,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      78,573,648 円　（　　　　　　       112,088 円／㎡）　　（経費率　　  38.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   4,587.12 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,790,000 円  
（　　　　　       108,117 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 204,356,455 円      
②総費用 78,573,648 円      
③純収益　①－② 125,782,807 円      
④建物等に帰属する純収益 75,790,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 49,992,807 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 47,568,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,858 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,761,783,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,510,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅二丁目４１０３番
 1800000338499-0000
2 　名古屋市中村区名駅二丁目４１０４番
 1800000338500-0000
3 　名古屋市中村区名駅二丁目４１０５番
 1800000338501-0000
4 　名古屋市中村区名駅二丁目４１０６番１
 1800000338502-0000
5 　名古屋市中村区名駅二丁目４１０９番２
 1800000338509-0000
6 　名古屋市中村区名駅二丁目４１１０番２
 1800000338511-0000
7 　
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備考