別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-2 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.
鑑定評価額 227,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 11,200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅４丁目７０１番１外
｢名駅４－７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 11,638  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1300)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,1420)
台形
2.5:1		 事務所、店舗兼駐車
場等
ＳＲＣ49F6B		 高層店舗兼事務所が
建ち並ぶ駅前の高度
商業地域		 西43.6m県道、四方路 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    95 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市再生特別地区（名駅四丁
目７番地区）である。		 街

路		 ４３．６ｍ県道 交通

施設		 地下鉄名古屋近接

 法令

規制		 商業
(100,1420)
防火 
都市再生特別地区
⑤地域要因の将
　来予測		 名鉄名古屋駅地区再開発計画が本年３月末までに発表される予定で、建築費高騰の影響が懸念されているものの
、今後も名古屋随一の高度商業地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 20,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 15,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名駅・栄を中心とする名古屋中心部の高度商業地域。需要者は、大手企業、機関投資家、投資法人等の
不動産ファンド、大手不動産会社等である。オフィス賃貸市場は空室率が改善しつつあるが、オフィス需要に強さはな
い。他方、百貨店はコロナ前を上回る売上になるなど好調である。名駅中心部で目立った取引は少ないが、優良物件へ
の不動産取得需要は根強い。取引総額は、画地規模、用途等によって差異があり、一定の傾向は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地の周辺の高度商業地域等に所在する取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的な
価格である。収益価格は店舗兼事務所を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費が高騰している
こともあって、やや低位に求められた。当該地域は高度商業地域であるため、収益性が重視されるべきであるが、実証
的な比準価格を中心に、収益価格も考慮の上、代表標準地からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.6
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,000,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[115.6]		 100
[ 61.9]		 [115.0]
100		 19,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 19,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策が維持されており、不動産投資
需要は堅調だが、建築費高騰の影響で土地取
得や新規開発にはブレーキがかかっている。


駅前の一等地であり希少性は高く、今後も大
規模再開発が計画されている一方、建築費高
騰で不動産投資需要には慎重さが増している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 -21.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０６
３６
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西43.6m県道、
東15.5m、
北11m、
南17.9m、
四方路
商業
都市再生特別区
(100,1420)
b Ａ中村０７
３５
-30		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東17.9m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ｂ中村０７
１５
-3		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東61.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ｂ中村０６
３５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30.4m市道、
南16m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
e Ａ中村０７
４４
-7		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南40m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,276,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
16,146,542 		 100
[ 100.0]
16,146,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +15.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 115.0]
　　　　 100
18,600,000 
b (　           ) 
4,760,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
5,310,581 		 100
[  43.6]
12,180,232 
14,000,000 
c (　           ) 
10,541,110  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
11,449,440 		 100
[  57.3]
19,981,571 
23,000,000 
d (　           ) 
5,546,012  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
5,443,118 		 100
[  33.1]
16,444,465 
18,900,000 
e (　           ) 
3,215,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
3,794,922 		 100
[  20.1]
18,880,209 
21,700,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -31.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -31.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -31.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -27.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -31.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 20,300,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,953,682,216 
4,812,935,851 
10,140,746,365 
5,198,620,000 
4,942,126,365 		 （　0.9224）
4,558,617,359 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　175,331,436,885 円　　　　（　 15,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・駐車場 8,090.78 ＳＲＣ51F7B 210,482.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   1,300 ％   1,420 ％   11,638 ㎡    188.2 m x   70.2 m  前面道路：県道     　  43.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～地上５階店舗、６階階以上事務所を想定。Ｂ２～Ｂ６階は駐車場（平置式６００台）、Ｂ７階は機械室（容積不算入）。 ⑦有効率　  51.5 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 7		 駐車場・機械室
7,263.66 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
7,172.21 
45.7 
3,281.21 
19,711 
64,675,930 		 15.0  970,138,950 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
5,984.41 
22.7 
1,361.11 
23,465 
31,938,446 		 18.0  574,892,028 
0.0  0 

 2～ 5		 店舗
6,977.06 
68.0 
4,742.06 
12,202 
57,862,616 		 15.0  867,939,240 
0.0  0 

 6～51		 事務所
2,735.55 
67.4 
1,845.00 
9,386 
17,317,170 		 12.0  207,806,040 
0.0  0 

計
210,482.12 
51.5 
108,480.56 

1,124,654,660 		 14,575,865,778 
0 
⑨年額支払賃料  1,124,654,660 円　×　12ヶ月　＝　  13,495,855,920 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　 108,480.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,575,137,731 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 600 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     360,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    15,070,993,651 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　     360,000,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　   617,239,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,813,753,905 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    14,575,865,778 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     139,928,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  14,953,682,216 円　　　　（　     1,284,901 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,386 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 497,000,000 円  　　　　 99,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,820,857,251 円  　　　   15,430,993,651　×　　　　  11.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,620,358,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  675,920,000 円  　　　　 99,400,000,000　×　　  40.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    99,400,000 円  　　　　 99,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    99,400,000 円  　　　　 99,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,812,935,851 円　（　　　　　　       413,554 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9224    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 454,000 円／㎡　×　 210,482.12 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,198,620,000 円  
（　　　　　       446,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,953,682,216 円      
②総費用 4,812,935,851 円      
③純収益　①－② 10,140,746,365 円      
④建物等に帰属する純収益 5,198,620,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,942,126,365 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,558,617,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      391,701 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　175,331,436,885 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  15,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅四丁目７０１番１
 1800000345621-0000
2 　名古屋市中村区名駅四丁目７０１番２
 1800010004322-0000
3 　名古屋市中村区名駅四丁目７０１番３
 1800010233832-0000
4 　名古屋市中村区名駅四丁目７０２番
 1800000345622-0000
5 　名古屋市中村区名駅四丁目７０３番
 1800000345623-0000
6 　名古屋市中村区名駅四丁目７０４番
 1800000345624-0000
7 　名古屋市中村区名駅四丁目７０５番
 1800000345625-0000
8 　名古屋市中村区名駅四丁目７０６番
 1800000345626-0000
9 　名古屋市中村区名駅四丁目７０７番
 1800000345627-0000
10 　名古屋市中村区名駅四丁目７０８番
 1800000345628-0000
11 　名古屋市中村区名駅四丁目７０９番
 1800000345629-0000
12 　名古屋市中村区名駅四丁目７１０番
 1800000345630-0000
13 　名古屋市中村区名駅四丁目７１１番
 1800000345631-0000
14 　名古屋市中村区名駅四丁目７１２番
 1800000345632-0000
15 　名古屋市中村区名駅四丁目７１３番
 1800000345633-0000
16 　名古屋市中村区名駅四丁目７１４番
 1800000345634-0000
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中村 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-2 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.
鑑定評価額 227,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 11,200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅４丁目７０１番１外
｢名駅４－７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 11,638  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1300)
防火
（その他）
都市再生特別地区


(100,1420)
台形
2.5:1		 事務所、店舗兼駐車
場等
ＳＲＣ49F6B		 高層店舗兼事務所が
建ち並ぶ駅前の高度
商業地域		 西43.6m県道、四方路 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    95 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 名古屋駅前の中心的商業地域
であり、今後も大規模再開発
が予定されている。		 街

路		 ４３．６ｍ県道 交通

施設		 地下鉄名古屋近接

 法令

規制		 商業
(100,1420)
防火 
都市再生特別地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模再開発により、名古屋駅地区の業務集積機能はさらに強まり今後も発展的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 20,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 17,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名駅、栄地区を中心とした都心部の高度商業地域である。需要者は国内外の不動産ファンドや大手企業等
が中心である。オフィス空室率はやや改善傾向にあり、人流の戻りを受け店舗需要も回復傾向にある。名駅東地区の再
開発及びリニア中央新幹線工事の計画により名駅地区の相対的地位は更に高まり不動産の投資意欲は依然として旺盛で
ある。取引の中心価格帯は、規模、用途、形状等によって格差があり、一定の傾向は見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内中心部の高度及び準高度商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価
格といえ説得力を有する。一方、収益価格は投資家等が着目する価格であり、特に高度商業地域等においては投資判断
を行う上で重要となる価格である。よって本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、投資採算性に着目した
収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.6
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,000,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[115.6]		 100
[ 61.9]		 [115.0]
100		 19,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 19,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産投資市場は堅調であるが、国際情勢や
世界的なインフレの進行、建築費高騰、金融
資本市場の変動が不動産市場に与える影響が
注視される。

名古屋駅前一等地で稀少性が高く、周辺では
大規模再開発も予定されており、投資需要は
底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 -21.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０７
１５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南43.5m県道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中村０７
１５
-3		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東61.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ａ中０６１
３
-515		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
d Ｂ中村０６
３６
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西43.6m県道、
東15.5m、
北11m、
南17.9m、
四方路
商業
都市再生特別区
(100,1420)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,213,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
8,156,063 		 100
[  51.9]
15,714,958 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +15.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 115.0]
　　　　 100
18,100,000 
b (　           ) 
10,541,110  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
11,449,440 		 100
[  57.3]
19,981,571 
23,000,000 
c (　           ) 
7,718,708  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
7,954,995 		 100
[  42.6]
18,673,697 
21,500,000 
d (　           ) 
18,276,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
16,146,542 		 100
[ 100.0]
16,146,542 
18,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -31.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -31.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 20,300,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,579,550,905 
4,220,008,647 
10,359,542,258 
4,581,480,000 
5,778,062,258 		 （　0.9224）
5,329,684,627 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　204,987,870,269 円　　　　（　 17,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・駐車場 8,090.78 ＳＲＣ51F7B 210,482.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市再生特別地区
 100 ％   1,300 ％   1,420 ％   11,638 ㎡    188.2 m x   70.2 m  前面道路：県道     　  43.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ２～Ｂ７階は駐車場・機械室、Ｂ１～地上５階は店舗、６階以上は事務所を想定。駐車場は６００台を想定。 ⑦有効率　  51.5 ％
の理由		 同用途、同程度の規模として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 7		 機械室・駐車場
7,263.66 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
7,172.21 
45.7 
3,281.21 
20,000 
65,624,200 		 15.0  984,363,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
5,984.41 
22.7 
1,361.11 
24,000 
32,666,640 		 18.0  587,999,520 
0.0  0 

 2～ 5		 店舗
6,977.06 
68.0 
4,742.06 
11,500 
54,533,690 		 15.0  818,005,350 
0.0  0 

 6～51		 事務所
2,735.55 
67.4 
1,845.00 
9,300 
17,158,500 		 12.0  205,902,000 
0.0  0 

計
210,482.12 
51.5 
108,480.56 

1,105,716,600 		 14,315,875,920 
0 
⑨年額支払賃料  1,105,716,600 円　×　12ヶ月　＝　  13,268,599,200 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　 108,480.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,575,137,731 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 600 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     360,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    14,843,736,931 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     360,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   760,186,847 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,443,550,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    14,315,875,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     136,000,821 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  14,579,550,905 円　　　　（　     1,252,754 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,393 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,300 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 350,400,000 円  　　　　 87,600,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,748,429,747 円  　　　   15,203,736,931　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,350,298,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  595,680,000 円  　　　　 87,600,000,000　×　　  40.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    87,600,000 円  　　　　 87,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    87,600,000 円  　　　　 87,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,220,008,647 円　（　　　　　　       362,606 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9224    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　 210,482.12 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,581,480,000 円  
（　　　　　       393,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,579,550,905 円      
②総費用 4,220,008,647 円      
③純収益　①－② 10,359,542,258 円      
④建物等に帰属する純収益 4,581,480,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,778,062,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,329,684,627 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      457,955 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　204,987,870,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  17,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅四丁目７０１番１
 1800000345621-0000
2 　名古屋市中村区名駅四丁目７０１番２
 1800010004322-0000
3 　名古屋市中村区名駅四丁目７０１番３
 1800010233832-0000
4 　名古屋市中村区名駅四丁目７０２番
 1800000345622-0000
5 　名古屋市中村区名駅四丁目７０３番
 1800000345623-0000
6 　名古屋市中村区名駅四丁目７０４番
 1800000345624-0000
7 　名古屋市中村区名駅四丁目７０５番
 1800000345625-0000
8 　名古屋市中村区名駅四丁目７０６番
 1800000345626-0000
9 　名古屋市中村区名駅四丁目７０７番
 1800000345627-0000
10 　名古屋市中村区名駅四丁目７０８番
 1800000345628-0000
11 　名古屋市中村区名駅四丁目７０９番
 1800000345629-0000
12 　名古屋市中村区名駅四丁目７１０番
 1800000345630-0000
13 　名古屋市中村区名駅四丁目７１１番
 1800000345631-0000
14 　名古屋市中村区名駅四丁目７１２番
 1800000345632-0000
15 　名古屋市中村区名駅四丁目７１３番
 1800000345633-0000
16 　名古屋市中村区名駅四丁目７１４番
 1800000345634-0000
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考