令和7年1月15日　提出 名古屋中村 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -12 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.

鑑定評価額 35,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区深川町１丁目９番２ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 既成住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 米野 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 米野駅西方 450m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が連たんする熟成した既成住宅地域で、特段の変動要因はない。当面は現況を基調としつつ推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中村区及び隣接区を中心とする住宅地域である。主たる需要者は市内勤務の一次取得者層が中心で、他市 区町からの転入者も見られるほか、建売等を行う不動産業者等もその範疇に含まれるものと思料される。最寄駅への接 近性及び都心接近性を反映して需要は概ね堅調である。市場における中心価格帯は土地で３～３．５千万円前後、新築 戸建で４．５～５千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は中村区を中心とする住宅地域に所在する事例から試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である 。一方、標準地は規模が小さく、また、戸建賃貸需要が旺盛なエリアではないことから合理的な賃貸経営は困難である ため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を志向する近隣地域においては比準価格の説得力は高いと判断される 。以上により、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    255,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [109.0] 100 [120.9] [109.0] 100 219,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    211,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰や物価高、金利上昇等、先行き 不透明な経済情勢下においても、住宅需要は 堅調に推移している。 住宅地域として既に熟成しており、地域要因 に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％