令和7年1月15日　提出 名古屋中村 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区諏訪町２丁目６７番 ｢諏訪町２－４－２４｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が多く見られる住 宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 本陣 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 本陣駅西方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 比較的新しい戸建住宅が多い中に農地等も見られる住宅地域である。特段の変動要因は確認されないが、農地等 から住宅地への転換が漸増し、住宅地域としての用途が純化していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中村区を中心に名古屋市内の駅徒歩圏限界域の住宅地域である。主たる需要者は、同区内及び周辺市区町 居住の一次取得者層のほか、建売等を行う不動産業者もその範疇に含まれる。区内では相対的に割安な価格水準である ことから、相応の需要が認められる。市場の中心価格帯は、土地で３，０００万円前後、新築戸建物件で４，５００万 円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は中村区を中心とする住宅地域に所在する事例から試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である 。一方、標準地は規模が小さく、また、戸建賃貸需要が旺盛なエリアではないことから合理的な賃貸経営は困難である ため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を志向する近隣地域においては比準価格の説得力は高いと判断される 。以上により、本件では比準価格を採用し、周辺地価動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰や物価高、金利上昇等、先行き 不透明な経済情勢下においても、住宅需要は 堅調に推移している。 特段の変動要因は認められない。 特にない 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％