鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名古屋西 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-16

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　竹内　一理

TEL.

鑑定評価額

45,200,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区那古野２丁目１９２１番｢那古野２－１９－２５｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	国際センター 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

国際センター駅北方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商店街であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口狭小　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 311,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名駅東側周辺の幹線道路背後の商業地域である。需要者は、地元企業、個人事業主等が中心となる。名駅
から比較的近い好立地に存しているものの、名駅周辺の不動産市況の過熱感もややおさまってきており、対象標準地の
地価の上昇率はやや緩まってきている。取引価格は規模等により総額はまちまちで中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域に所在し、貸店舗等の収益物件が見られるが、現状において新規
投資物件は少なく、賃貸市場の需給も低調であり、収益価格は比準価格よりやや低位に求められた。したがって、各試
算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を採用し、収益価格を参考とし、かつ
、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 385,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[105.7]

[ 99.0]
100

379,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場では、交通利便性や立地等による
選別化が続いており、二極化が進んでいる。

旧来からの商店街であり、価格形成に影響を
及ぼす目立った変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０７３１ -28	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,480)
b	Ａ西０６１３ -525	名古屋市西区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ西０７３１ -5	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ａ西０６３１ -512	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
e	Ａ西０６３１ -502	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,210)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 477,669	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	533,188	100 [ 109.2]	488,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	483,000
b	(　 ) 187,842	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	199,037	100 [ 53.9]	369,271		366,000
c	(　 ) 292,797	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	309,827	100 [ 79.5]	389,719		386,000
d	(　 ) 184,870	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,668	100 [ 53.4]	364,547		361,000
e	(　 ) 274,417	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,608	100 [ 71.1]	408,731		405,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

名古屋西 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,618,737	941,556	3,677,181	2,359,940	1,317,241	（　0.9560） 1,259,282	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	37,037,706 円　　　　（　 311,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	60.00	ＬＳ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗兼住宅	180.00	100.0	180.00	2,220	399,600	4.0	1,598,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		399,600		1,598,400
								0

⑨年額支払賃料	399,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,795,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,795,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,603,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,598,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,345 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,618,737 円　　　　（　 38,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,227 円/㎡　月額支払賃料（　 2,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,000 円	37,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	143,856 円	4,795,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 218,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,900 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 941,556 円　（　　　　　　 7,912 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9560

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,359,940 円（　　　　　 19,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,618,737 円
②総費用	941,556 円
③純収益　①－②	3,677,181 円
④建物等に帰属する純収益	2,359,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,317,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,259,282 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,582 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,037,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋西 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市西区那古野二丁目１９２１番	1800000171583-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名古屋西 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-16

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　眞下　弘

TEL.

鑑定評価額

45,200,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区那古野２丁目１９２１番｢那古野２－１９－２５｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	国際センター 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

国際センター駅北方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

名古屋駅へ徒歩圏で小規模の飲食・物販店舗が建ち並ぶ旧来からの商店街である。新規の店舗が見受けられ、繁
華性はさらに高まりつつある。今後もこの状況が継続し、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口狭小　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

需要者の中心は、当該地域に地縁を有する法人及び個人事業者である。同一需給圏の範囲は主に名古屋駅東側周辺の商
業地域である。当該地域は旧来からの商店街であるが、名古屋駅まで徒歩圏という好立地であり、名駅地区の発展に伴
い、飲食・物販などの店舗需要は堅調である。需要の中心価格帯は、業種、規模、容積率等により価格が異なることか
ら総額は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は名古屋駅に近い飲食店舗が建ち並ぶ商業地域であり、中層店舗兼共同住宅を建築想定して収益価格を求めた。
需要者は投資用不動産の収益性を考慮して取引を行うため、一定の説得力を有する。比準価格は市場の実態を反映した
実証的な価格であり、規範性を有する。したがって、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地価格との均衡
にも留意し、市場の需給動向等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 385,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[105.5]

[ 99.0]
100

380,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人手不足、建築資材等の高騰を背景に、新築
による出店には慎重な姿勢が見受けられる。

地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０７３１ -5	名古屋市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ西０７３１ -28	名古屋市西区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,480)
c	Ａ西０７１３ -22	名古屋市西区		貸家建付地	（　）	不整形	東15m市道、中間画地		準工特別用途地区絶対高３１ｍ高度 (70,200)
d	Ａ西０６１３ -20	名古屋市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、南7.3m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,797	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	309,827	100 [ 76.3]	406,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 477,669	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	533,188	100 [ 125.6]	424,513		420,000
c	(　 ) 262,053	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	281,638	100 [ 90.7]	310,516		307,000
d	(　 ) 217,539	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	220,025	100 [ 62.7]	350,917		347,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

名古屋西 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,784,744	1,007,195	3,777,549	2,459,640	1,317,909	（　0.9777） 1,288,520	（ 3.5 - 0.1 ） 3.4％
	⑧収益価格	37,897,647 円　　　　（　 318,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	60.00	ＬＳ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗兼住宅を想定した（ＬＳ造・３階建）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗兼住宅	180.00	100.0	180.00	2,324	418,320	4.0	1,673,280
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		418,320		1,673,280
								0

⑨年額支払賃料	418,320 円　×　12ヶ月　＝　 5,019,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,019,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,768,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,673,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,784,744 円　　　　（　 40,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,332 円/㎡　月額支払賃料（　 2,324 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,000 円	41,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,595 円	5,019,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 218,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 350,200 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,007,195 円　（　　　　　　 8,464 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9777

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0597	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 40 ％　＋ 0.0863 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,459,640 円（　　　　　 20,669 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,784,744 円
②総費用	1,007,195 円
③純収益　①－②	3,777,549 円
④建物等に帰属する純収益	2,459,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,317,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,288,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,828 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,897,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋西 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市西区那古野二丁目１９２１番	1800000171583-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考