別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
名古屋西 5-6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 5-6 愛知県 愛知第6 氏名  不動産鑑定士 村井 克彦   TEL.
鑑定評価額 73,300,000 円  1㎡当たりの価格 405,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
310,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市西区城西1丁目501番2外
「城西1-5-3」
②地積
 (㎡)
181  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
防火

(その他)



(100,400)

1.2:1
事務所兼共同住宅

RC7
店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域
南50m国道 水道、ガス、下水 浅間町

220m
(2)



①範囲 東   120 m、西   100 m、南    80 m、北    30 m ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

50m国道 交通

施設
浅間町駅東方

220m
法令

規制
商業
(100,400)
防火 

⑤地域要因の将
 来予測
幹線道路沿いの商住用途が混在する商業地域であり、マンション等の住居系用途の増加も認められるが、地域要
因に影響を与える特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           410,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           255,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域の圏域である。建築費高騰等による先行き不透明感はあるが
、都心に近いマンション等も混在する商業地域であり、利便性、希少性等から需要は安定的である。需要者の中心は、
事務所や店舗用地を求める地元企業や個人事業者のほか、面大地についてはマンション業者も想定される。地価水準は
画地規模、立地等により大きな差違があり一様ではないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は西区内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地の取引事例を採用し、標準地の価格水準を示すものとして説得力
が高い。収益価格は事務所兼共同住宅の賃貸経営を想定して試算を行った。地価水準に見合う賃料を確保できないこと
等を反映し比準価格より低位に求められたが、商業地においては考慮すべきである。したがって、市場実態を反映する
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          385,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 西(県) 5-5                ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          395,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区の人口は概ね微増傾向、取引件数は微減傾
向にある。建築費の高騰や継続的な物価上昇
等により、不動産市場に停滞感が見られ始め
ている。

特段の変動要因は認められないが、最寄駅至
近の都心に近接する主要幹線道路沿いの利便
性の高い商業地域であり、稀少性から需要は
安定的である。

個別的要因に変動はない。


行政          
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.2 % +2.5 %
3 試算価格算定内訳 名古屋西 5-6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A西071

-9
名古屋市西区

建付


  
(           ) 
台形 南30m県道、
中間画地




商業

(100,500)
b A西073

-2
名古屋市西区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 東37m市道、
北6.1m、角地




商業

(100,400)
c A西061

-526
名古屋市西区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北東24.5m市
道、中間画地




商業

(90,400)
d A西061

-19
名古屋市西区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北東24.5m市
道、中間画地




商業

(90,400)
e A西061

-20
名古屋市西区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西16m市道、
南7.3m、角地




近商
絶対高45m高度
(100,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
339,634  
100
[ 100.0]
[ 102.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  60.2]

580,537 
100
[ 134.1]

432,913 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

433,000 
b (            
328,859  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

323,535 
100
[  77.6]

416,927 

417,000 
c (            
344,941  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.1]

375,366 
100
[  87.3]

429,973 

430,000 
d (            
292,087  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

316,478 
100
[  85.0]

372,327 

372,000 
e (            
217,539  
100
[ 100.0]
[ 106.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

220,025 
100
[  55.6]

395,728 

396,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.36 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境     +40.0
画地     -39.8 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.37 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地      -5.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.27 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.39 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  -10.0 環境     -35.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     410,000 円/㎡]  



名古屋西 5-6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

17,530,684 

3,831,567 

13,699,117 

11,775,800 

1,923,317 
( 0.9352
1,798,686 
  4.0 -  0.1 )
3.9%  
⑧収益価格       46,120,154 円    (     255,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
名古屋西 5-6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
高層事務所兼共同住宅 118.00 RC7 761.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

100 %   400 %   400 %   181 ㎡     14.5 m x   12.5 m  前面道路:国道        50.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階、2階は事務所、3階以上は1LDKの共同住宅を想定。 ⑦有効率   85.3 %
の理由
当規模の事務所兼共同住宅として標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
事務所
116.20 

24.4 

28.35 

3,080 

87,318 
6.0  523,908 
0.0  0 

 2 2
事務所
118.00 

96.6 

113.99 

2,420 

275,856 
6.0  1,655,136 
0.0  0 

 3 7
住宅
105.40 

96.2 

101.39 

2,200 

223,058 
2.0  446,116 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


761.20 

85.3 

649.29 


1,478,464 
4,409,624 
0 
⑨年額支払賃料      1,478,464 円 × 12ヶ月 =       17,741,568 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      649.29 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  18,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          864,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       17,741,568 円  ×     6.0 %                          
+            864,000 円  ×     6.0 % =       1,116,334 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,489,234 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         4,409,624 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           41,450 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   17,530,684 円    (         96,855 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,204 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,200 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
名古屋西 5-6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 970,000 円          194,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 558,167 円            18,605,568 ×       3.0 %
③公租公課  土地               266,400 円     査定額
 建物             1,649,000 円          194,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円          194,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円          194,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特に無し
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,831,567 円 (              21,169 円/㎡)  (経費率    21.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円                          設計監理料率
  245,000 円/㎡ ×      761.20 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0607        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0458 ×  40 % + 0.0572 ×  35 % + 0.0894 ×  25 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
11,775,800 円  
(             65,060 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 17,530,684 円      
②総費用 3,831,567 円      
③純収益 ①-② 13,699,117 円      
④建物等に帰属する純収益 11,775,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,923,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,798,686 円      

  (                          9,937 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.9 %

                              46,120,154 円


(                       255,000 円/㎡)
4 不動産ID 名古屋西 5-6 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  名古屋市西区城西一丁目501番2
1800000162193-0000
2  名古屋市西区城西一丁目502番
1800000162194-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
名古屋西 5-6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 5-6 愛知県 愛知第6 氏名  不動産鑑定士 竹内 一理   TEL.
鑑定評価額 73,300,000 円  1㎡当たりの価格 405,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
310,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市西区城西1丁目501番2外
「城西1-5-3」
②地積
 (㎡)
181  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
防火

(その他)



(100,400)

1.2:1
事務所兼共同住宅

RC7
店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域
南50m国道 水道、ガス、下水 浅間町

220m
(2)



①範囲 東   120 m、西   100 m、南    80 m、北    30 m ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

50m国道 交通

施設
浅間町駅東方

220m
法令

規制
商業
(100,400)
防火 

⑤地域要因の将
 来予測
幹線道路沿いの商業地域であるが、商住混在的な地域であり、近年では新築の賃貸・分譲マンションも増加して
いるが、今後も地域要因に大きな変化はなく現状を維持していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           410,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           321,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元企業等が中心となるが、分譲マン
ションの開発を目的とする不動産業者のほか、収益物件の取得を目的とする不動産投資ファンドも考えられる。同一需
給圏内の幹線道路沿いでは高値取引の事例も散見され、地価は高値で安定的に推移している。取引価格は規模等により
総額はまちまちで中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は中高層共同住宅、店舗事務所が混在する幹線道路沿いの商業地域に所在し、貸店舗等の収益物件も見られ
る。賃貸市場の需給は低調であり、建築費が高騰していることもあり、収益価格は比準価格よりやや低位に求められた
。したがって、各試算価格を再吟味し、市場をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ、単価と
総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          385,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 西(県) 5-5                ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          395,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
不動産市場では、交通利便性や立地等による
選別化が続いており、二極化が進んでいる。



国道沿いの既成の商業地域であり、価格形成
に影響を及ぼす目立った変動要因はない。



特にない。


行政          
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.2 % +2.5 %
3 試算価格算定内訳 名古屋西 5-6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A西071

-9
名古屋市西区

建付


  
(           ) 
台形 南30m県道、
中間画地




商業

(100,500)
b A西071

-14
名古屋市西区

建付


  
(           ) 
不整形 西30m市道、
南30m、角地




商業
駐車場整備地区
(100,500)
c A西071

-22
名古屋市西区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 東15m市道、
中間画地




準工
特別用途地区
絶対高31m高度
(70,200)
d A西061

-19
名古屋市西区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北東24.5m市
道、中間画地




商業

(90,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
339,634  
100
[ 100.0]
[ 102.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  60.2]

580,537 
100
[ 122.6]

473,521 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

474,000 
b (            
286,169  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  77.0]

383,912 
100
[ 109.0]

352,213 

352,000 
c (            
262,053  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

281,638 
100
[  64.3]

438,006 

438,000 
d (            
292,087  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

316,478 
100
[  83.0]

381,299 

381,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.36 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境     +28.0
画地     -39.8 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.37 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      +8.0
画地     -23.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -9.0 環境     -20.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -9.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.27 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -17.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     410,000 円/㎡]  



名古屋西 5-6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

19,145,995 

4,099,893 

15,046,102 

12,625,600 

2,420,502 
( 0.9352
2,263,653 
  4.0 -  0.1 )
3.9%  
⑧収益価格       58,042,385 円    (     321,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
名古屋西 5-6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
高層事務所兼共同住宅 118.00 RC7 761.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

100 %   400 %   400 %   181 ㎡     14.5 m x   12.5 m  前面道路:国道        50.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階・2階は事務所フロアー貸し、3階以上は平均専有面積約34㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率   85.3 %
の理由
建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
事務所
116.20 

24.4 

28.35 

3,375 

95,681 
6.0  574,086 
0.0  0 

 2 2
事務所
118.00 

96.6 

113.99 

3,375 

384,716 
6.0  2,308,296 
0.0  0 

 3 7
住宅
105.40 

96.2 

101.39 

2,250 

228,128 
2.0  456,256 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


761.20 

85.3 

649.29 


1,621,037 
5,163,662 
0 
⑨年額支払賃料      1,621,037 円 × 12ヶ月 =       19,452,444 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      649.29 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  18,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          864,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       19,452,444 円  ×     6.0 %                          
+            864,000 円  ×     6.0 % =       1,218,987 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,097,457 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         5,163,662 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           48,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   19,145,995 円    (        105,779 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,254 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,250 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
名古屋西 5-6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,040,000 円          208,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 609,493 円            20,316,444 ×       3.0 %
③公租公課  土地               266,400 円     査定額
 建物             1,768,000 円          208,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       208,000 円          208,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円          208,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,099,893 円 (              22,651 円/㎡)  (経費率    21.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円                          設計監理料率
  263,000 円/㎡ ×      761.20 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0607        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0458 ×  40 % + 0.0572 ×  35 % + 0.0894 ×  25 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
12,625,600 円  
(             69,755 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 19,145,995 円      
②総費用 4,099,893 円      
③純収益 ①-② 15,046,102 円      
④建物等に帰属する純収益 12,625,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,420,502 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,263,653 円      

  (                         12,506 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.9 %

                              58,042,385 円


(                       321,000 円/㎡)
4 不動産ID 名古屋西 5-6 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  名古屋市西区城西一丁目501番2
1800000162193-0000
2  名古屋市西区城西一丁目502番
1800000162194-0000
3  
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備考