令和7年1月13日　提出 名古屋西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -17 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区則武新町２丁目２０６番 ｢則武新町２－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別工業地区 (70,200) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、小工場が混在する 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 浅間町 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 浅間町駅西方 850m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 幅員等必ずしも良好な住環境にあるとは言えないものの、大規模小売店舗に近いという生活利便性を背景に地価 は当面微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    213,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄鶴舞線沿線を中心とする西区や隣接区等の住宅地域一円。需要者の中心は市内在住者や周辺市への 通勤者であり、圏外からの転入者は比較的少ない。近接地に大規模商業施設が立地し利便性に恵まれた環境下にあるた め、建築費の高騰等の懸念事項は残るものの需給の程度は概ね堅調である。土地は１００㎡程度であれば２０００万円 前後、新築戸建住宅は４０００万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も認められるが、自己使用目的の取引が支配的な地域であり、しかも賃貸物件用地としては十分 な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも 快適性等を重視する住宅地域であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから、市場性 を反映した比準価格を採用するとともに、更に代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋西 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    210,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [109.0] 100 [100.7] [109.0] 100 214,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実質賃金はマイナス傾向が継続しているとと もに、金利上昇や建築費高騰等に起因する家 計の購買力低下が懸念される現況にある。 徒歩圏内に大規模小売店舗が立地し、生活利 便性は申し分ない。雑然とした旧来からの住 宅地域であるという地域の性格に変化はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％