令和7年1月15日　提出 名古屋西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　恵史   TEL.

鑑定評価額 695,000,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区大金町２丁目５７番外 ②地積 　(㎡) 2,747   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ8 一般住宅の中にマン ション等が見られる 住宅地域 南7.2m市道、三方路 水道、ガス、下水 庄内通 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 標準地のみが近隣地域である 。 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 庄内通駅西方 120m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の高い住宅地域である。規模大きな土地については、マンション用地として転用されるものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              253,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市西区及び北区を中心としたマンション需要の認められる地域と判断した。対象地は画地規模が大 きい、いわゆるマンション素地であるため、主たる需要者は、マンションデベロッパーが中心となる。分譲マンション は価格帯に二極化傾向がみられるが、利便性の高い地域の取得需要は底堅く、地価は安定的に推移している。市場の中 心価格帯については、規模、街路条件、容積率の完全消化の可否等により幅があり中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して試算されたもので当該地域の不動産市場を反映した実証的な試算価格で ある。他方、開発法による価格は開発業者の投資採算性に着目した理論的な価格で、主たる需要者の意思決定基準に合 致した手法といえる。ただし想定要素を多分に含む部分も否めない。以上より、客観性に優る比準価格を重視して、開 発法による価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    249,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 止まらない建築費の上昇から不動産市況に陰 りがみられる。まだ、土地価格へ影響の程度 は大きくないが、先行きは不透明である。 駅接近性に優れ、マンション等の共同住宅も 見られる住宅地域であり、地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％