別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-12 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　那須　明   TEL.
鑑定評価額 512,000,000 円  １㎡当たりの価格 620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区大曽根３丁目１４０５番外
｢大曽根３－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 826  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,767)
不整形
1:2		 病院

Ｓ7F1B		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北西40m県道、背面道 水道、ガス、下水 大曽根近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 大曽根近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状
程度の地域環境を維持しながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    626,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    374,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び周辺区内の駅前若しくは幹線道路沿いの商業地域の圏域である。当該地域は地下鉄駅至近の容積
率が高い幹線道路沿いに位置しているため、商住多様な用途に供されており、需要者は店舗を展開する法人、商業ビル
や分譲・賃貸マンションのデベロッパー及び投資家、営業所・クリニック等自用目的の法人個人等多岐に亘る。価格は
規模等により多様で、取引も少なく中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と同様の商業地の事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方収益価
格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地においては重視すべき価格であるが、想定要素が多い点でやや信頼
性に欠ける。したがって収益性に着目した取引も含め、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較
考量して、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.4]		 [114.3]
100		 618,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    610,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は若干の減少傾向である。インフ
レや建築費の高騰、更には金利の先高感等、
先行きに不透明感は強く不動産市況はやや停
滞気味である。

幹線道路沿いの商住混在地域で、地域要因の
変動は見られない。地下鉄駅至近のため需要
は底堅いものの、地価の上昇は鈍化傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０６２
６
-507		 名古屋市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南32.7m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ北０６２
６
-518		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(90,500)
c Ａ北０６２
６
-512		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11.8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d Ａ北０７２
６
-7		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18.9m市道、
中間画地
準工
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
e Ａ西０６１
４
-522		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
490,392  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
498,238 		 100
[  79.4]
627,504 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +14.3

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 114.3]
　　　　 100
717,000 
b (　           ) 
360,190  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
390,046 		 100
[  82.1]
475,086 
543,000 
c (　           ) 
321,165  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
325,982 		 100
[  64.0]
509,347 
582,000 
d (　           ) 
366,053  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
369,347 		 100
[  61.7]
598,618 
684,000 
e (　           ) 
414,858  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
432,282 		 100
[  71.3]
606,286 
693,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    626,000 円／㎡]  



名古屋北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

106,810,932 
21,142,360 
85,668,572 
72,450,000 
13,218,572 		 （　0.9342）
12,348,790 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    308,719,750 円　　　　（　    374,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 592.08 ＲＣ10 4,260.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   767 ％   826 ㎡     24.0 m x   42.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（１ＬＤＫ約４０㎡、各階９戸）を想定。駐車場は機械式計３２台を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 用途・規模より標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
424.00 
60.2 
255.25 
4,106 
1,048,057 		 6.0  6,288,342 
0.0  0 

 2～10		 共同住宅
426.25 
85.8 
365.90 
2,346 
858,401 		 2.0  1,716,802 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,260.25 
83.3 
3,548.35 

8,773,666 		 21,739,560 
0 
⑨年額支払賃料      8,773,666 円　×　12ヶ月　＝　     105,283,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,548.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,283,992 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,441,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 106,602,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,739,560 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         208,700 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     106,810,932 円　　　　（　       129,311 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,346 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,450,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,441,760 円  　　　      111,043,992　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,175,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,775,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,142,360 円　（　　　　　　        25,596 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9342    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   4,260.25 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 72,450,000 円  
（　　　　　        87,712 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 106,810,932 円      
②総費用 21,142,360 円      
③純収益　①－② 85,668,572 円      
④建物等に帰属する純収益 72,450,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,218,572 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,348,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,950 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    308,719,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     374,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区大曽根三丁目１４０５番
 1800000074967-0000
2 　名古屋市北区大曽根三丁目１４１３番
 1800000074984-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-12 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男   TEL.
鑑定評価額 529,000,000 円  １㎡当たりの価格 640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区大曽根３丁目１４０５番外
｢大曽根３－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 826  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,767)
不整形
1:2		 病院

Ｓ7F1B		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北西40m県道、背面道 水道、ガス、下水 大曽根近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 大曽根近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大曽根駅前の中高層店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状にて推移すると予測する。様々
な需要者の注目度が高いことから、地価は区内でトップクラスの高水準で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    388,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄名城線北部沿線を中心に広域的に広がる商業地域である。需要者の中心は、店舗や事務所ビルを運
営する事業者であるが、デベロッパーや投資法人等の参入も予測される。近隣地域周辺は、容積率が高く、地下鉄駅至
近であることから多様な用途のニーズが想定され、マンション用地としても注目度が高い。中心価格帯は、規模等によ
ってばらつきが大きく、総額での把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、賃貸物件も多いが、賃貸市場において土地価格に見合った賃料水準
が形成されておらず、収益価格は相対的に低位に止まった。一方で、比準価格は近時の北区周辺の取引事例に基づいた
実証的価格であり、その信頼性は高い。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格と
の検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.7]		 [114.3]
100		 635,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    610,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場を取り巻く環境は、建築費の高騰
や金融資本市場の変動等のリスクが顕在化し
ており、多くの需要者は取得に慎重な姿勢に
転換しつつある。

高い容積率を有する駅前商業地域であるため
、デベロッパーや投資家等の多様な需要者か
ら注目されており、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０６２
６
-507		 名古屋市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南32.7m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ北０６２
６
-517		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ａ北０６２
６
-518		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(90,500)
d Ａ西０６１
３
-510		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
490,392  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
498,238 		 100
[  79.4]
627,504 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +14.3

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 114.3]
　　　　 100
717,000 
b (　           ) 
291,802  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
318,757 		 100
[  53.4]
596,923 
682,000 
c (　           ) 
360,190  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
390,046 		 100
[  82.1]
475,086 
543,000 
d (　           ) 
280,645  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
311,892 		 100
[  57.3]
544,314 
622,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    650,000 円／㎡]  



名古屋北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

107,260,406 
22,105,172 
85,155,234 
71,478,000 
13,677,234 		 （　0.9373）
12,819,671 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    320,491,775 円　　　　（　    388,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 592.08 ＲＣ10 4,260.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   767 ％   826 ㎡     24.0 m x   42.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２～１０階共同住宅（専有面積約４０㎡）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同規模、同用途としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
424.00 
60.2 
255.25 
3,850 
982,713 		 6.0  5,896,278 
3.0  2,948,139 

 2～ 4		 共同住宅
426.25 
85.8 
365.90 
2,200 
804,980 		 2.0  1,609,960 
1.0  804,980 

 5～ 7		 共同住宅
426.25 
85.8 
365.90 
2,310 
845,229 		 2.0  1,690,458 
1.0  845,229 

 8～10		 共同住宅
426.25 
85.8 
365.90 
2,420 
885,478 		 2.0  1,770,956 
1.0  885,478 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,260.25 
83.3 
3,548.35 

8,589,774 		 21,110,400 
10,555,200 
⑨年額支払賃料      8,589,774 円　×　12ヶ月　＝　     103,077,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,548.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,912,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       103,077,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,912,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,499,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 104,489,824 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,110,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,549 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,555,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,570,033 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     107,260,406 円　　　　（　       129,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,302 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,560,000 円  　　　　  1,140,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,399,572 円  　　　      109,989,288　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,175,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,690,000 円  　　　　  1,140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,140,000 円  　　　　  1,140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,140,000 円  　　　　  1,140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,105,172 円　（　　　　　　        26,762 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   4,260.25 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,478,000 円  
（　　　　　        86,535 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 107,260,406 円      
②総費用 22,105,172 円      
③純収益　①－② 85,155,234 円      
④建物等に帰属する純収益 71,478,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,677,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,819,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,520 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    320,491,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     388,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区大曽根三丁目１４０５番
 1800000074967-0000
2 　名古屋市北区大曽根三丁目１４１３番
 1800000074984-0000
3 　
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50 　
備考