別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋北 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男   TEL.
鑑定評価額 259,000,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区城見通２丁目１６番外
 ②地積
　(㎡)		 924  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.5:1		 店舗

ＲＣ5F1B		 店舗及び中高層共同
住宅等が混在する商
業地域		 南32.7m市道 水道、ガス、下水 黒川

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．７ｍ市道 交通

施設		 黒川駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、今後も概ね現状を維持するものと予測する。比較的大きい規模の画
地が多く、様々な利用を想定し得る地域であり、地価は高水準で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    284,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄名城線北部沿線を中心に広域的に広がる商業地域である。需要者の中心は、店舗等を運営する事業
者であるが、デベロッパーや投資法人等の参入も予測される。近隣地域周辺は、幹線道路沿いで交通量が多いことに加
えて、容積率が高く、地下鉄駅にも近いことから多様な用途のニーズが想定され、マンション用地としても注目度が高
い。中心価格帯は、規模等によってばらつきが大きく、総額での把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、賃貸物件も多いが、賃貸市場において土地価格に見合った賃料水準
が形成されておらず、収益価格は相対的に低位に止まった。一方で、比準価格は近時の北区周辺の取引事例に基づいた
実証的価格であり、その信頼性は高い。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格と
の検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.8]		 [100.0]
100		 279,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    266,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場を取り巻く環境は、建築費の高騰
や金融資本市場の変動等のリスクが顕在化し
ており、多くの需要者は取得に慎重な姿勢に
転換しつつある。

地下鉄駅に近いことに加え、交通量も多い幹
線沿いの商業地域であるため、多様な需要が
想定され、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０７２
６
-5		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北32.8m市道、
南7.2m、
二方路
商業

(90,400)
b Ａ北０６２
６
-538		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
南5.5m、
二方路
準工

(70,200)
c Ａ北０６２
６
-507		 名古屋市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南32.7m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d Ａ北０６２
６
-518		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(90,500)
e Ａ西０６１
３
-510		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
225,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
255,432 		 100
[ 104.0]
245,608 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
246,000 
b (　           ) 
189,189  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
183,732 		 100
[  79.4]
231,401 
231,000 
c (　           ) 
490,392  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
498,238 		 100
[ 135.2]
368,519 
369,000 
d (　           ) 
360,190  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
390,046 		 100
[ 139.3]
280,004 
280,000 
e (　           ) 
280,645  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
311,892 		 100
[ 106.7]
292,307 
292,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    284,000 円／㎡]  



名古屋北 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

88,416,018 
18,504,585 
69,911,433 
61,884,900 
8,026,533 		 （　0.9373）
7,523,269 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    188,081,725 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 378.22 ＲＣ13 3,651.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   924 ㎡     36.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２～１３階共同住宅（ファミリータイプ、専有面積約６０㎡）を想定。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 同規模、同用途としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
378.22 
77.7 
293.88 
3,500 
1,028,580 		 6.0  6,171,480 
3.0  3,085,740 

 2～ 4		 共同住宅
272.80 
91.9 
250.70 
2,000 
501,400 		 2.0  1,002,800 
1.0  501,400 

 5～ 7		 共同住宅
272.80 
91.9 
250.70 
2,040 
511,428 		 2.0  1,022,856 
1.0  511,428 

 8～10		 共同住宅
272.80 
91.9 
250.70 
2,100 
526,470 		 2.0  1,052,940 
1.0  526,470 

11～13		 共同住宅
272.80 
91.9 
250.70 
2,160 
541,512 		 2.0  1,083,024 
1.0  541,512 

計
3,651.82 
90.4 
3,302.28 

7,271,010 		 18,656,340 
9,328,170 
⑨年額支払賃料      7,271,010 円　×　12ヶ月　＝　      87,252,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,302.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,252,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,524,606 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,967,514 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,656,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         177,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,328,170 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,271,269 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      88,416,018 円　　　　（　        95,688 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,046 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,948,000 円  　　　　    987,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,619,685 円  　　　       90,492,120　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      573,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,389,500 円  　　　　    987,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       987,000 円  　　　　    987,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       987,000 円  　　　　    987,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,504,585 円　（　　　　　　        20,027 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 987,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   3,651.82 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 61,884,900 円  
（　　　　　        66,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 88,416,018 円      
②総費用 18,504,585 円      
③純収益　①－② 69,911,433 円      
④建物等に帰属する純収益 61,884,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,026,533 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,523,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,142 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    188,081,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区城見通二丁目１６番
 1800000042377-0000
2 　名古屋市北区城見通二丁目１７番
 1800000042378-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋北 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　岡﨑　智子   TEL.
鑑定評価額 258,000,000 円  １㎡当たりの価格 279,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区城見通２丁目１６番外
 ②地積
　(㎡)		 924  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.5:1		 店舗

ＲＣ5F1B		 店舗及び中高層共同
住宅等が混在する商
業地域		 南32.7m市道 水道、ガス、下水 黒川

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．７ｍ市道 交通

施設		 黒川駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗やマンション等が立地する幹線道路沿いの商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、今後も当面は
現状を維持すると予測する。交通利便性が良好であり、地価水準は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市北区及び隣接する西区、東区等の路線商業地域である。需要者の中心は、物販・飲食・サービ
ス等の自己業務用地を取得する事業法人等である。また、地下鉄駅から徒歩圏で、市中心部への交通利便性が良好なこ
とから、マンション開発用地としても堅調な需要が認められる。土地売買は少なく、事業用定期借地により出店するケ
ースが多い。中心価格帯は、画地規模等により様々であるため、取引総額に一定の傾向を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用事例は北区及び隣接区の商業地域に存し、繁華性の差異等
に着目して適切に要因比較を行い客観性が高い。一方、収益価格は、店舗付共同住宅を建築し賃貸することを想定して
求めた価格である。立地条件等から低位に試算されたが、投資採算性を反映し市場参加者の価値判断に一定の説得力を
有する。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.8]		 [100.0]
100		 279,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    266,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の土地取引件数は横ばい傾向。物価上昇
や金利動向等に先行き不透明感はあるも、収
益不動産への需要は底堅く推移。出店需要に
特段変化はない。

地域要因に特段の変動はみられない。幹線道
路沿いに店舗やマンション等が建ち並び、商
業繁華性は概ね維持されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０７２
６
-25		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
b Ａ北０６３
８
-537		 名古屋市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.9m市
道、中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
c Ａ北０６２
６
-518		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(90,500)
d Ａ西０６１
３
-13		 名古屋市西区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東11m市道、
南7.2m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(98,291)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
201,154  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
208,412 		 100
[  68.5]
304,251 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
304,000 
b (　           ) 
206,897  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
222,068 		 100
[  85.7]
259,123 
259,000 
c (　           ) 
360,190  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
390,046 		 100
[ 133.9]
291,296 
291,000 
d (　    135,796) 
226,327  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
229,776 		 100
[  85.5]
268,744 
269,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



名古屋北 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,187,711 
16,264,578 
63,923,133 
56,573,100 
7,350,033 		 （　0.9373）
6,889,186 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    172,229,650 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 378.22 ＲＣ13 3,651.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   924 ㎡     36.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上はファミリー向け共同住宅平均専有面積約６３㎡を想定。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 店舗兼共同住宅の有効率として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
378.22 
77.7 
293.88 
3,000 
881,640 		 7.0  6,171,480 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
272.80 
91.9 
250.70 
1,906 
477,834 		 2.0  955,668 
1.0  477,834 

 5～ 9		 共同住宅
272.80 
91.9 
250.70 
1,944 
487,361 		 2.0  974,722 
1.0  487,361 

10～13		 共同住宅
272.80 
91.9 
250.70 
2,001 
501,651 		 2.0  1,003,302 
1.0  501,651 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,651.82 
90.4 
3,302.28 

6,758,551 		 17,925,302 
5,876,911 
⑨年額支払賃料      6,758,551 円　×　12ヶ月　＝　      81,102,612 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,302.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        81,102,612 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,136,131 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,586,481 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,925,302 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         170,290 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,876,911 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,430,940 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,187,711 円　　　　（　        86,783 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,906 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,644,000 円  　　　　    911,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,481,678 円  　　　       82,722,612　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      573,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,743,500 円  　　　　    911,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       911,000 円  　　　　    911,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       911,000 円  　　　　    911,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,264,578 円　（　　　　　　        17,602 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 911,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   3,651.82 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,573,100 円  
（　　　　　        61,226 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,187,711 円      
②総費用 16,264,578 円      
③純収益　①－② 63,923,133 円      
④建物等に帰属する純収益 56,573,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,350,033 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,889,186 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,456 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    172,229,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区城見通二丁目１６番
 1800000042377-0000
2 　名古屋市北区城見通二丁目１７番
 1800000042378-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考