令和7年1月15日　提出 名古屋北 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -18 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　安達　直樹   TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区長田町３丁目４９番３ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多いアパ ート等も見られる住 宅地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 尼ヶ坂 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 尼ヶ坂駅北東方 500m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区の住宅地域を中心に隣接する西区、東区等の住宅地域と判定した。需要者の中心は需要者は３０代か ら４０代の名古屋市内在住者を中心に、周辺市町からの転入も見られる。都心周辺に位置する利便性が選好され、地価 は上昇を続けているが、建築費の高騰等により地価上昇の程度は鈍化傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で ２５００万円～３０００万円程度、新築戸建物件で４０００万円～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の市街化区域に存する住宅地域の事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な 価格である。収益価格は画地条件など事業収支の観点より効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しな かった。当該地域は賃貸用共同住宅も見られるが居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、自己の居住 を目的とした取引が中心である。よって、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    243,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [125.1] [101.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による原材料価格の高騰、人手不足等を 起因に建物価格が上昇し、それに伴う地価へ の影響が顕著になりつつある。 駅徒歩圏内の既存住宅地域である。特段の変 動要因は見られないが、利便性、居住環境面 の選好性の強さもあり需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％