令和7年1月13日　提出 名古屋北 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -15 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　笠野　壽治   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区志賀町３丁目１８番２１ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｓ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 志賀本通 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 志賀本通駅北西方 800m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域として熟成しており、当該土地利用状況に変化をもたらすような特段 の要因は認められず、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市北区内の庄内川以南の住宅地域である。需要者の中心は当該圏域内にて戸建住宅の取得を目的と する個人である。金利の上昇等を背景に、需要者の資金調達能力の差異等を要因として利便性、住環境、画地条件等の 相違による取引価格の二極化がより顕著となっている。圏域における土地のみの総額でみた需要の中心価格帯は、規模 の小さい画地を除けば２５００万円超が大半であり、４０００万円を超えるような高額での取得も相当数みられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模の小さい土地が連坦する近隣地域においては共同住宅の実需はないため収益価格は試算しなかった。このよう に近隣地域は小規模戸建住宅主体の地域で、当該戸建住宅の取得を目的とする個人が典型的な需要者となるが、比準価 格は近隣地域周辺における類似の条件下にある不動産の実際の取引価格を判定根拠とするもので、実証的かつ市場参加 者の価値判断に立脚し説得力を有するので、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    243,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [123.9] [109.0] 100 218,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    208,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇懸念等から総じて住宅需要は鈍化傾 向にあるものの、資金調達能力の差異等を要 因とした地域的な偏向性がより顕著になって いる。 小規模戸建住宅が建ち並ぶ地域の現状に特段 の変動要因はない。画地規模が小さく総額面 で割安感があり、需要は相対的に強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％