令和7年1月15日　提出 名古屋北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　那須　明   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区喜惣治１丁目２１８番 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 名鉄味美 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 名鉄味美駅西方 3.1km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状程度の地域環境を維持 しながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区、西区の庄内川以北、及び豊山町、春日井市等隣接市町を含む住宅地域の圏域である。需要者は地縁 を有する圏内在住の一次取得者層が中心である。鉄道交通の利便性がやや劣る地域ではあるが、建売住宅等の供給が断 続的に見られる。建築費高騰の影響等により住宅市場は停滞感が見られるものの、地価水準は概ね安定的に推移してい る。取引の中心となる価格帯は、土地は総額１５００万円程度、新築戸建住宅は２８００～３８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地の形状等から、現実的かつ合 理的な賃貸建物の想定が困難であるため適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心で、収益性よりも居住の快 適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し 、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [109.0] 100 [103.0] [109.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は若干の減少傾向である。建築費 の高騰により住宅市場は停滞感が続いている 。更に金利の先高感もあり、先行きに不透明 感は強い。 庄内川の北側に位置し、利便性がやや劣る住 宅地域である。地域要因に変動は見られず、 住宅市場の停滞感はあるが地価水準は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％