令和7年1月15日　提出 名古屋北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　岡﨑　智子   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区楠１丁目１３０３番１ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:4 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 味鋺 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 味鋺駅北西方 2.0km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主として賃貸共同住宅や農地等が見られる住宅地域である。低利用地等の宅地化が散見されるほか地 域内に特段の変動要因はなく、当面ほぼ現状を維持すると予測する。需給動向に大きな変動はないと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市北区及び隣接する西区等の住宅地域である。特に、北区の庄内川以北に位置する住宅地と代替 競争関係が認められる。需要者の中心は、市内または隣接市等に居住する一次取得者層である。駅徒歩圏外に位置する ものの、周辺地域と比較した値頃感から相応の需要が認められ、付近の低利用地等において建売分譲が散見される。土 地は１，５００～２，３００万円程度、新築戸建住宅は３，２００～４，０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸アパート等の収益物件も散見されるが、標準地の規模・形状等を考慮し、経済合理性に適う賃貸マンショ ンの想定は困難であるため収益価格は試算しなかった。本件においては、比準価格のみを試算したが、当該価格は類似 地域である名古屋市北区北部に存する住宅地の、実際の取引事例により求めており、市場の実態を反映し規範性を有す る。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [109.0] 100 [ 99.0] [ 99.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は微減、土地取引件数は横ばい傾 向。建築費上昇や金利動向等の影響から、立 地条件による物件の選別が進んでいる。 北区北部の住宅地域である。建売分譲が散見 されるほか、地域要因に特段の変動はみられ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％