鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名古屋北 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋北 -2

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　岡﨑　智子

TEL.

鑑定評価額

36,200,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市北区金城２丁目７０７番｢金城２－７－８｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北7m市道	水道、ガス、下水	名城公園 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　７
ｍ市道

交通

施設

名城公園駅北方

850m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、賃貸共同住宅等が混在する住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面はほぼ現状を維持
すると予測する。地価水準は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市北区及び隣接する西区、東区等の住宅地域である。特に、北区の庄内川以南に位置する駅徒歩
圏の住宅地と代替競争関係が認められる。需要者の中心は、自己居住目的で取得する市内または隣接市在住の個人であ
る。名城公園北側の北区では比較的利便性の高い住宅地域であり、取引価格水準は堅調に推移している。土地は２，５
００～３，８００万円程度、新築戸建住宅は４，８００～６，０００万円程度が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用事例は、北区南西部の類似地域内の住宅地に係る事例で適
切に補修正を行っており、客観性が高い。一方、収益価格は投資採算性を反映した価格であり、画地規模等を考慮し戸
建住宅の賃貸を想定して求めたが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。したがって、
比準価格を採用して、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋北 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 243,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[107.1]

[100.0]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の人口は微減、土地取引件数は横ばい傾
向。建築費上昇や金利動向等の影響から、立
地条件による物件の選別が進んでいる。

戸建住宅、賃貸共同住宅等が混在する生活利
便性良好な住宅地域である。地域要因に特段
の変動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋北 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０６３８ -536	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ北０７３９ -29	名古屋市北区		更地	（　）	長方形	南14m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ北０７２６ -30	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m市道、中間画地		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
d	Ａ北０７４１ -3	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北27.4m市道、西8m、角地		１住居高度地区最高31m (80,200)
e	Ａ北０７４１ -23	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、北4m、角地		１住居高度地区最高31m (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,600	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.4]	215,167	100 [ 99.9]	215,382	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 280,873	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	258,455	100 [ 103.7]	249,233		249,000
c	(　 ) 200,508	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	209,698	100 [ 87.5]	239,655		240,000
d	(　 ) 242,522	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	234,360	100 [ 108.1]	216,799		217,000
e	(　 ) 261,806	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	250,087	100 [ 102.9]	243,039		243,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

名古屋北 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,929,735	324,956	1,604,779	1,279,460	325,319	（　0.9735） 316,698	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,540,429 円　　　　（　 48,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	61.66	Ｗ2	106.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	8.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の戸建住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	106.95	100.0	106.95	1,553	166,093	2.0	332,186
							1.0	166,093
～

～

～

～

計		106.95	100.0	106.95		166,093		332,186
								166,093

⑨年額支払賃料	166,093 円　×　12ヶ月　＝　 1,993,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,993,116 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 119,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,873,529 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	332,186 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,123 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,093 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 53,083 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,929,735 円　　　　（　 12,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,553 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,000 円	18,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,656 円	1,993,116　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,400 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 1.70 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 324,956 円　（　　　　　　 2,083 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0749 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,279,460 円（　　　　　 8,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,929,735 円
②総費用	324,956 円
③純収益　①－②	1,604,779 円
④建物等に帰属する純収益	1,279,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	325,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,540,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋北 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市北区金城二丁目７０７番	1800000017419-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名古屋北 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋北 -2

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　原科　篤

TEL.

鑑定評価額

36,200,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市北区金城２丁目７０７番｢金城２－７－８｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北7m市道	水道、ガス、下水	名城公園 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　７
ｍ市道

交通

施設

名城公園駅北方

850m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、当面は現状の住環境を維持すると考えられる。利便性のよい住宅
地に対する需要は比較的堅調で、地価水準は当面安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区の庄内川以南を中心とし、西区、東区等も含む住宅地域一円と判断した。需要者の中心は、比較的地
価水準が高い駅徒歩圏内の地域では二次取得者層、地価水準が中位の地域は一次取得者層であり、周辺市区町からの転
入もみられる。建築費の高騰等により住宅市場に不透明感はあるものの地価の上昇基調は継続している。土地は３，０
００～４，０００万円程度、新築の戸建物件は４，５００～６，０００万円程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺には戸建住宅のほか共同住宅も混在するが、土地の価格に見合う賃料水準が十分には形成されていない
ため収益価格は低位に試算された。市場では自己使用を目的とする取引が中心であることから、収益価格は十分な説得
力を有していない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向を勘案した結果、取引事例との比較か
ら求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋北 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 243,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[107.1]

[100.0]
100

232,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇等による先行き不透明感はあるもの
の、名古屋市北区の住宅地の需要は概ね堅調
であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移して
いる。

地下鉄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域では、
不動産需要は底堅いものがあり、この１年間
の地価は緩やかな上昇で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋北 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０６０４ -541	名古屋市北区		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ北０６３８ -536	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ北０７４１ -23	名古屋市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、北4m、角地		１住居高度地区最高31m (70,180)
d	Ａ北０７３９ -31	名古屋市北区		建付地	（　）	長方形	北7.3m市道、東2.7m、角地		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,802	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	244,338	100 [ 105.0]	232,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 212,600	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.4]	215,167	100 [ 99.9]	215,382		215,000
c	(　 ) 261,806	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	250,087	100 [ 101.9]	245,424		245,000
d	(　 ) 171,674	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.7]	213,369	100 [ 91.4]	233,445		233,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -19.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

名古屋北 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地地域内にあり、積算価格は求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,926,017	328,664	1,597,353	1,314,610	282,743	（　0.9735） 275,250	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	6,553,571 円　　　　（　 42,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	61.66	Ｗ2	106.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	8.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建戸建一般住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建の一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	106.95	100.0	106.95	1,550	165,773	2.0	331,546
							1.0	165,773
～

～

～

～

計		106.95	100.0	106.95		165,773		331,546
								165,773

⑨年額支払賃料	165,773 円　×　12ヶ月　＝　 1,989,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,989,276 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 119,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,869,919 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	331,546 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 165,773 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 52,981 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,926,017 円　　　　（　 12,346 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,597 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,500 円	18,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,464 円	1,989,276　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,800 円	18,700,000　×　　 50.0 ％　×　 1.70 /1000
④損害保険料	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 328,664 円　（　　　　　　 2,107 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0749 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,314,610 円（　　　　　 8,427 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,926,017 円
②総費用	328,664 円
③純収益　①－②	1,597,353 円
④建物等に帰属する純収益	1,314,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	282,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	275,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,553,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋北 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市北区金城二丁目７０７番	1800000017419-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考