別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋東 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.
鑑定評価額 906,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区泉１丁目１３１７番
｢泉１－１３－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 556  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)
不整形
1:3		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ10		 店舗兼事務所ビル、
共同住宅が建ち並ぶ
商業地域		 西112m市道 水道、ガス、下水 久屋大通

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西側にレイヤード久屋大通パ
ークができたため、人通りが
増加している。		 街

路		 １１２ｍ市道 交通

施設		 久屋大通駅北方

210m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 泉１丁目はマンション需要が強く、店舗・事務所ビル等が解体され、マンション用地となるケースが多い。但し
、幹線道路沿いは、マンションと店舗・事務所付マンションとが混在する状況のまま推移すると見られる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区及び隣接する中区の高度・準高度商業地域である。需要者は主としてＪ－ＲＥＩＴ、私募リート等
の不動産ファンドや機関投資家、大手不動産会社の他、マンション業者である。久屋大通駅から徒歩圏内で容積率も高
いため、マンション用地に適しているものの、建築費高騰に伴い開発業者が用地取得に慎重になっており、緩やかな上
昇となった。取引の中心となる価格帯は、画地規模等によって差異があるため、一定の傾向は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地周辺の幹線道路沿いの商業地域に所在する取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証
的な価格である。収益価格は店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費が高騰し
ていることもあってやや低位に求められた。当該地域は商業地域であるため、収益性が重視されるべきであるが、実証
的な比準価格を中心に、収益価格も考慮の上、代表標準地からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.3]		 [ 98.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策が維持されている一方で、建築
費高騰や物価高に伴う購入マインドの低下等
が懸念され、今後の住宅市場の売買動向には
注意を要する。

泉１丁目の南西角の街区では、トヨタホーム
栄ビルと名古屋パナソニックビルの建替えも
計画され、久屋大通駅周辺も大きく変貌して
いくと見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東０６３
２
-514		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
東10m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ａ東０７３
８
-13		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c Ｂ中０６３
５
-502		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m市道、
北15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ東０６３
２
-14		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北20m市道、
東15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e Ａ東０６３
８
-503		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,474)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,587,028  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,498,036 		 100
[  98.9]
1,514,698 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
1,480,000 
b (　           ) 
801,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
807,010 		 100
[  49.0]
1,646,959 
1,610,000 
c (　           ) 
1,330,082  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
1,279,364 		 100
[  85.7]
1,492,840 
1,460,000 
d (　           ) 
676,178  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
654,692 		 100
[  40.2]
1,628,587 
1,600,000 
e (　           ) 
1,195,815  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,262,386 		 100
[  51.9]
2,432,343 
2,380,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,660,000 円／㎡]  



名古屋東 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

151,617,810 
45,543,032 
106,074,778 
85,444,000 
20,630,778 		 （　0.9456）
19,508,464 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    672,705,655 円　　　　（　  1,210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅 114.83 ＲＣ15F2B 5,248.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   800 ％   556 ㎡     14.9 m x   41.4 m  前面道路：市道     　 112.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ事務所　３～１５Ｆは２ＬＤＫ共同住宅、地下は機械室の店舗兼共同住宅ビルを想定。容積不算入部分あり。 ⑦有効率　  75.4 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 機械室・駐車場
433.34 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
287.20 
15.7 
45.00 
4,472 
201,240 		 10.0  2,012,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
321.20 
97.8 
314.18 
3,075 
966,104 		 8.0  7,728,832 
0.0  0 

 3～15		 共同住宅
287.20 
96.4 
276.80 
2,795 
773,656 		 2.0  1,547,312 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,248.68 
75.4 
3,957.58 

11,224,872 		 29,856,288 
0 
⑨年額支払賃料     11,224,872 円　×　12ヶ月　＝　     134,698,464 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   3,957.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,498,192 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       144,196,656 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      13,440,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,305,466 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 151,331,190 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,856,288 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         286,620 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     151,617,810 円　　　　（　       272,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,795 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,200,000 円  　　　　  1,640,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 17,340,032 円  　　　      157,636,656　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,177,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,546,000 円  　　　　  1,640,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,640,000 円  　　　　  1,640,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,640,000 円  　　　　  1,640,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      45,543,032 円　（　　　　　　        81,912 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,640,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   5,248.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0521     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  40 ％　＋ 0.0833 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 85,444,000 円  
（　　　　　       153,676 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 151,617,810 円      
②総費用 45,543,032 円      
③純収益　①－② 106,074,778 円      
④建物等に帰属する純収益 85,444,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,630,778 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,508,464 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,087 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    672,705,655 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区泉一丁目１３１７番
 1800000104266-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋東 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　東谷　和輝   TEL.
鑑定評価額 917,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区泉１丁目１３１７番
｢泉１－１３－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 556  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)
不整形
1:3		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ10		 店舗兼事務所ビル、
共同住宅が建ち並ぶ
商業地域		 西112m市道 水道、ガス、下水 久屋大通

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１２ｍ市道 交通

施設		 久屋大通駅北方

210m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都心に近接する商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する
。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市東区及び隣接する中区の商業地域一円であり、主たる需要者は、中堅ないし大手不動産業者や
不動産ファンド等である。近隣地域は、栄地区の商業地域に近接しており交通利便性や生活利便性に優れるとともに、
容積率も高いことから、建築費が高騰するなかでも店舗・事務所付の賃貸マンション用地として強い需要が見込める。
取引の中心となる価格帯は、地域や地積等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例に基づき求めた。収益価格は、店舗・事務所付の賃貸住宅の開発・運用
を想定して求めた。対象標準地は都心に近接する商業地であり、主たる需要者は類似不動産の取引事例と実際の投資計
画の双方に基づき意思決定するが、収益価格における建物想定や収支計画は一つのプランにすぎず、採用した資料の信
頼性が相対的に劣る。したがって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.3]		 [ 98.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や物価高等の懸念はあるが、完成後
の投資不動産の売買市場や賃貸市場は堅調で
ある。建築費の高騰や人手不足等が開発計画
に影響している。

都心に近接する商業地域として成熟しており
、地域要因に特段の変動はない。容積率も高
く、賃貸マンション用地として安定的な需要
が見込める。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０６１
５
-501		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南19.9m市道、
西19.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ中０７１
３
-14		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東19.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中０６１
５
-508		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ｂ中０６１
５
-5		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m市道、
北14.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,599,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,381,988 		 100
[ 118.7]
2,006,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
1,970,000 
b (　           ) 
1,513,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,522,883 		 100
[  83.5]
1,823,812 
1,790,000 
c (　           ) 
920,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
1,001,968 		 100
[  58.0]
1,727,531 
1,690,000 
d (　           ) 
1,838,567  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,744,061 		 100
[ 111.4]
1,565,584 
1,530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,750,000 円／㎡]  



名古屋東 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

146,204,726 
32,872,296 
113,332,430 
88,230,000 
25,102,430 		 （　0.9331）
23,423,077 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    807,692,310 円　　　　（　  1,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 114.83 ＲＣ15F2B 5,248.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   800 ％   556 ㎡     14.9 m x   41.4 m  前面道路：市道     　 112.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所　３階～１５階は共同住宅 ⑦有効率　  75.4 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 機械室・駐車場
433.34 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
287.20 
15.7 
45.00 
4,500 
202,500 		 10.0  2,025,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
321.20 
97.8 
314.18 
3,900 
1,225,302 		 10.0  12,253,020 
0.0  0 

 3～15		 住宅
287.20 
96.4 
276.80 
2,800 
775,040 		 2.0  1,550,080 
1.0  775,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,248.68 
75.4 
3,957.58 

11,503,322 		 34,429,060 
10,075,520 
⑨年額支払賃料     11,503,322 円　×　12ヶ月　＝　     138,039,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,957.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 建物管理費等と同額を徴収することを想定し、いずれも非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       138,039,864 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      13,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,573,993 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 143,905,871 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,429,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         327,076 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,075,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,971,779 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     146,204,726 円　　　　（　       262,958 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,853 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,920,000 円  　　　　  1,730,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,544,396 円  　　　      151,479,864　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,242,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,705,000 円  　　　　  1,730,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,730,000 円  　　　　  1,730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,730,000 円  　　　　  1,730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,872,296 円　（　　　　　　        59,123 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,730,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   5,248.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0510     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  40 ％　＋ 0.0833 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 88,230,000 円  
（　　　　　       158,687 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 146,204,726 円      
②総費用 32,872,296 円      
③純収益　①－② 113,332,430 円      
④建物等に帰属する純収益 88,230,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,102,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,423,077 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,128 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    807,692,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区泉一丁目１３１７番
 1800000104266-0000
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備考