鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名古屋東 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 -13

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鎌塚　敦司

TEL.

鑑定評価額

58,200,000 円

１㎡当たりの価格

410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区筒井２丁目７４８番 (筒井１０街区３６)				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	住宅ＬＳ3	一般住宅を中心に駐車場等もみられる住宅地域	西6m区画街路	水道、ガス、下水	車道 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業中の地域に
存する。

街

路

基準方位北　　　６
ｍ区画街路

交通

施設

車道駅北西方

360m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

令和７年度中に土地区画整理事業の換地処分が予定されており、今後も発展的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 410,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区・千種区を中心とした平坦な台地上の住宅地域である。主たる需要者は名古屋市及び周辺市町に居住
する所得の高い一次取得者が中心である。地下鉄駅から近く、利便性・住環境とも良いため宅地需要は安定しており、
地価は緩やかな上昇が続いている。需要の中心は土地のみで４０００万円から６０００万円、新築建売で６０００万円
から８０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地下鉄駅からは近いが、画地規模が小さく、間口も狭いため戸建住宅しか想定できなかったことから収益価格は低位に
求められた。周辺には低層のアパート等も見られるが、地主の土地活用が中心で収益目的での土地取引は少ない。自用
の住宅地としての取引が中心であることから、収益価格は参考にとどめ、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との比
較も参考にして上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋東 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 404,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[ 97.0]

100
[105.2]

[101.0]
100

410,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

自動車を中心に地場産業の業績は堅調で賃金
も上昇しているが、急激な建築費高騰と金利
上昇懸念から住宅投資を一時的に見合わせる
動きが見られる。

周辺の地域要因に特段の変化はないが、地下
鉄駅から徒歩圏内で利便性が良い住宅地域の
需要は依然として強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０６３２ -17	名古屋市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		準工絶対高４５ｍ高度 (70,200)
b	Ａ東０７３２ -9	名古屋市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
c	Ａ東０６３８ -508	名古屋市東区		建付地	（　）	長方形	南4m区画街路、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,240)
d	Ａ東０７３２ -2	名古屋市東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西15.6m市道、北8m、角地		近商絶対高４５ｍ高度 (100,300)
e	Ａ東０７３８ -15	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南4m、二方路		近商駐車場整備地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,260	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	290,059	100 [ 73.7]	393,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	398,000
b	(　 ) 338,371	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	343,785	100 [ 82.1]	418,739		423,000
c	(　 ) 412,641	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	395,049	100 [ 94.1]	419,818		424,000
d	(　 ) 368,464	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	358,287	100 [ 83.1]	431,152		435,000
e	(　 ) 397,418	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	390,473	100 [ 106.1]	368,024		372,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 410,000 円／㎡]

名古屋東 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,670,034	817,007	2,853,027	2,350,600	502,427	（　0.9745） 489,615	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	12,554,231 円　　　　（　 88,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	66.12	Ｗ3	182.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	142 ㎡	9.5 m x 15.0 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一戸建てを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅を一棟貸しするため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	住宅	182.46	100.0	182.46	1,760	321,130	3.0	963,390
							0.0	0
～

～

～

～

計		182.46	100.0	182.46		321,130		963,390
								0

⑨年額支払賃料	321,130 円　×　12ヶ月　＝　 3,853,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,853,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,678 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,660,882 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	963,390 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,670,034 円　　　　（　 25,845 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,500 円	36,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,607 円	3,853,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 310,200 円	36,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 817,007 円　（　　　　　　 5,754 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 182.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,350,600 円（　　　　　 16,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,670,034 円
②総費用	817,007 円
③純収益　①－②	2,853,027 円
④建物等に帰属する純収益	2,350,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	502,427 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	489,615 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,554,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋東 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市東区筒井二丁目７４８番	1800000116116-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名古屋東 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 -13

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　大竹　大輔

TEL.

鑑定評価額

58,500,000 円

１㎡当たりの価格

412,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区筒井２丁目７４８番 (筒井１０街区３６)				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	住宅ＬＳ3	一般住宅を中心に駐車場等もみられる住宅地域	西6m区画街路	水道、ガス、下水	車道 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業地内に存す
る。

街

路

基準方位北　　　６
ｍ区画街路

交通

施設

車道駅北西方

360m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業の進捗に伴い、徐々に住宅地として熟成していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 412,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東区を中心に、周辺区内に存する住宅地域である。需要者は、市内勤務の一次取得者が中心である。土
地区画整理事業地内に存する近隣地域及びその周辺は、良好な居住環境及び高い利便性を有する地域で、住宅需要は底
堅い。中心となる価格帯は、土地で４，０００～６，０００万円程度、新築戸建住宅で６，０００～８，０００万円程
度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は対象不動産
に最有効使用の賃貸物件を想定して求めた価格であるが、元本価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に
求められたものである。また、当該地域は収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、比準価格を標
準とし、収益価格は参考程度に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋東 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 404,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[ 97.0]

100
[105.2]

[101.0]
100

410,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外情勢、物価上昇等の経済情勢の不安要素
はあるが、不動産の立地、用途、収益物件の
可否等の個性に応じて、取引市場には強弱が
見られる。

土地区画整理事業の進捗に伴い、利便性に優
れた住宅地域として、熟成度を増していくも
のと思料される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０７３８ -15	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南4m、二方路		近商駐車場整備地区 (90,300)
b	Ａ東０６３８ -508	名古屋市東区		建付地	（　）	長方形	南4m区画街路、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,240)
c	Ａ東０７３２ -9	名古屋市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
d	Ａ東０７３２ -1	名古屋市東区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 397,418	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	390,473	100 [ 107.1]	364,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	368,000
b	(　 ) 412,641	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	395,049	100 [ 90.3]	437,485		442,000
c	(　 ) 338,371	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	343,785	100 [ 77.6]	443,022		447,000
d	(　 ) 287,811	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	294,143	100 [ 75.9]	387,540		391,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 412,000 円／㎡]

名古屋東 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,693,586	817,707	2,875,879	2,350,600	525,279	（　0.9745） 511,884	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	13,125,231 円　　　　（　 92,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	66.12	Ｗ3	182.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	142 ㎡	9.5 m x 15.0 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の戸建住宅、駐車場込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	居宅	182.46	100.0	182.46	1,760	321,130	3.0	963,390
							1.0	321,130
～

～

～

～

計		182.46	100.0	182.46		321,130		963,390
								321,130

⑨年額支払賃料	321,130 円　×　12ヶ月　＝　 3,853,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,853,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 231,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,622,346 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	963,390 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 321,130 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 62,184 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,693,586 円　　　　（　 26,011 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,795 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋東 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,500 円	36,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,607 円	3,853,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 310,200 円	36,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 817,707 円　（　　　　　　 5,759 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 182.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,350,600 円（　　　　　 16,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,693,586 円
②総費用	817,707 円
③純収益　①－②	2,875,879 円
④建物等に帰属する純収益	2,350,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	525,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	511,884 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,605 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,125,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋東 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市東区筒井二丁目７４８番	1800000116116-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考