令和7年1月15日　提出 名古屋東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -4 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.

鑑定評価額 2,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 762,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区代官町２７０１番 ｢代官町２７－３０｣ ②地積 　(㎡) 3,443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (100,300) 不整形 1:1.2 共同住宅 ＲＣ15F1B 高層共同住宅、店舗 、事務所ビルが見ら れる地域 北20m市道、三方路 水道、ガス、下水 車道 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 車道駅北西方 590m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高層共同住宅、店舗、事務所ビルが見られる地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維 持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    773,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              638,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区及び隣接区のうち、最寄り駅や都心部へのアクセスが確保された居住環境が良好な住宅地域である。 主たる需要者としては中堅・大手のマンションディベロッパーが考えられる。近年は建築費の高騰から開発を見送るケ ースも見受けられる中、立地条件が良好な分譲マンションの販売実績は堅調である。市場での中心価格帯は立地・規模 等により大きく異なるため、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はマンション適地の取引事例を多数採用し、市場参加者の観点から補修正、要因比較を行って求めたもので、 客観的かつ実証的な価格である。開発法による価格は最有効使用の高層共同住宅を建築して分譲することを想定して求 めたもので、主たる需要者であるマンションディベロッパーの投資採算性を反映した価格である。いずれの価格も説得 力を有するため、両価格を相互に関連付け、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,510,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [106.0] 100 [200.8] [100.9] 100 759,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    725,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰、金利の上昇、円安等、先行き 不透明な経済情勢下、不動産投資市場への影 響が懸念される。 交通利便性、都心接近性が良好な地域で、分 譲・賃貸マンションの立地が多い。特段の変 動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　 +27.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％