令和7年1月15日　提出 名古屋東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌塚　敦司   TEL.

鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 666,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 470,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区橦木町３丁目４番 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 空地 住宅、社宅、事務所 等が混在する既成住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 高岳 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 名古屋を代表する高級住宅地 のひとつである。 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 高岳駅北方 800m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 高級住宅地として既に熟成しているが、規模の大きい土地については低中層のマンションに建て替えられてゆく ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    666,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋を代表する白壁、覚王山、南山町等の高級住宅地域である。需要者の中心は企業経営者、医療法人 理事等の富裕層が中心であるが、規模の大きい土地はマンション業者の参入も見られる。伝統ある高級住宅地域で安定 した需要層が存する一方で売地は少ないため、地価は上昇が続いている。取引の中心となる価格帯は規模によって、ば らつきがあり、一定の傾向は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 品等の優る邸宅が建ち並ぶ高級住宅地であり、容積率が２００％で日影規制もかかるため、収益性の高い建物の想定が できないことから収益価格は求めなかった。採用した取引事例はいずれも橦木町・主税町・白壁の更地の取引であるこ とから類似性は高く、比準価格の精度は高いと判断した。富裕層の自用の住宅地としての取引が中心であることから、 比準価格を妥当と判断し、昨年と比較した市場動向を勘案し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    640,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東（県） -3                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    664,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰と金利の上昇傾向から住宅投資 を一時的に見合わせる動きが見られるが、富 裕層の取得意欲は依然として強く、二極化の 傾向が見られる。 地域要因に特段の変化は見られないが、ステ イタスの高い高級住宅地に対する需要は安定 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％ +0.3 ％