別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋千種 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 5-5 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　内田　克也   TEL.
鑑定評価額 2,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区今池１丁目８０５番外
｢今池１－８－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,595  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)
台形
1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F3B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北30m県道、三方路 水道、ガス、下水 今池近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 今池近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 今池駅近接の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、周辺では多くの再開発が見られ発展的
に推移していくものと予測される。地価水準の動向は周辺の取引動向等から上昇傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市内の駅周辺及び幹線道路沿い等の繁華性の高い商業地域である。主な需要者は資金力を有する
大手企業や機関投資家等が想定される。当地域は今池駅に近接した幹線道路沿いにて店舗・事務所ビルが建ち並ぶ繁華
性の高い地域であり、近年周辺ではマンション開発が活発化しており不動産需要は拡大している。また、取引面積や総
額は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場の実態を反映した比準価格及び不動産の収益性に着目した収益価格が得られた。比準価格は多数の類似した事例に
よる実証的な価格にてその説得力は高い。収益価格は賃料の粘着性により稍低めに求められたが、需要者の特性を反映
した説得力の高い価格である。従って本評価では比準価格を中心に、収益価格を比較考量して更に代表標準地と規準し
た価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 5-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    904,000 円／㎡		 [110.6]
100		 100
[107.0]		 100
[ 67.0]		 [115.0]
100		 1,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況感は改善傾向にて、先行きは不透明な情
勢のなか投資需要は強く不動産市況は堅調で
ある。


地下鉄「今池」駅に近接する幹線沿いの商業
地域である。駅前にて施工中の超高層マンシ
ョン等により商業施設の需要拡大が期待され
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　 -18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０７
４０
-16		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南37m市道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ中０７１
５
-4		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東49.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c Ａ中０６１
３
-16		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北10m市道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ａ千種０７
４０
-10		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東40m県道、
中間画地
商業

(100,400)
e Ａ東０６３
８
-12		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東30m市道、
南西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,028,595  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,051,126 		 100
[  71.8]
1,463,964 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +15.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 115.0]
　　　　 100
1,680,000 
b (　           ) 
799,574  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
875,889 		 100
[  63.4]
1,381,528 
1,590,000 
c (　           ) 
813,467  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
818,266 		 100
[  59.0]
1,386,892 
1,590,000 
d (　           ) 
708,947  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
825,950 		 100
[  56.2]
1,469,662 
1,690,000 
e (　           ) 
1,058,211  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,048,133 		 100
[  67.6]
1,550,493 
1,780,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,690,000 円／㎡]  



名古屋千種 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

604,974,490 
212,600,401 
392,374,089 
321,999,000 
70,375,089 		 （　0.9331）
65,666,996 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  2,264,379,172 円　　　　（　  1,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,522.27 ＳＲＣ9F2B 14,628.17
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   1,595 ㎡     49.5 m x   33.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階・地上１～３階：店舗、４～９階：事務所、地下２階：駐車場を想定した。 ⑦有効率　  67.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 屋内駐車場
1,522.27 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
1,463.03 
56.7 
830.15 
4,309 
3,577,116 		 10.0  35,771,160 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,360.65 
54.6 
743.15 
5,484 
4,075,435 		 10.0  40,754,350 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
1,495.90 
81.9 
1,225.40 
4,309 
5,280,249 		 10.0  52,802,490 
0.0  0 

 4～ 9		 事務所
1,215.07 
79.8 
969.57 
3,917 
3,797,806 		 10.0  37,978,060 
0.0  0 

計
14,628.17 
67.3 
9,841.52 

40,999,885 		 409,998,850 
0 
⑨年額支払賃料     40,999,885 円　×　12ヶ月　＝　     491,998,620 円 
⑩a共益費（管理費）           1,050 円／㎡　×　   9,841.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　     124,003,152 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       616,001,772 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      10,080,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    25,043,271 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 601,038,501 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       409,998,850 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,935,989 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     604,974,490 円　　　　（　       379,294 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,917 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 23,720,000 円  　　　　  5,930,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 113,320,801 円  　　　      626,081,772　×　　　　  18.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,335,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   45,364,500 円  　　　　  5,930,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,930,000 円  　　　　  5,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,930,000 円  　　　　  5,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     212,600,401 円　（　　　　　　       133,292 円／㎡）　　（経費率　　  35.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　  14,628.17 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 321,999,000 円  
（　　　　　       201,880 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 604,974,490 円      
②総費用 212,600,401 円      
③純収益　①－② 392,374,089 円      
④建物等に帰属する純収益 321,999,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 70,375,089 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 65,666,996 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,171 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,264,379,172 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区今池一丁目８０５番
 1808000204865-0000
2 　名古屋市千種区今池一丁目８０６番
 1808000204866-0000
3 　名古屋市千種区今池一丁目８０６番１
 1808000204867-0000
4 　名古屋市千種区今池一丁目８０７番
 1808000204868-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋千種 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 5-5 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　東谷　和輝   TEL.
鑑定評価額 2,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区今池１丁目８０５番外
｢今池１－８－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,595  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)
台形
1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F3B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北30m県道、三方路 水道、ガス、下水 今池近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 今池近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 主要駅に近い商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市の都心部や主要駅に近い商業地域一円であり、主たる需要者は、大手不動産業者や不動産ファ
ンド等である。金利上昇等が懸念されるなかでも完成後の投資不動産の売買市場は堅調であり、賃貸市場も堅調である
。近隣地域は、都心部と比較すると価格水準が高位ではなく、店舗付事務所に加えてマンション用地としての需要も見
込める。取引の中心となる価格帯は、地域や地積等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例に基づき求めた。収益価格は、賃貸用の店舗付事務所の開発・運用を想
定して求めた。対象標準地は今池駅に近い商業地であり、主たる需要者は類似不動産の取引事例と実際の投資計画の双
方に基づき意思決定するが、収益価格における建物想定や収支計画は一つのプランにすぎず、採用した資料の信頼性が
相対的に劣る。したがって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 5-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    904,000 円／㎡		 [110.6]
100		 100
[107.0]		 100
[ 67.0]		 [115.0]
100		 1,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や物価高等の懸念はあるが、完成後
の投資不動産の売買市場や賃貸市場は堅調で
ある。建築費の高騰や人手不足等が開発計画
に影響している。

主要駅に近い商業地域として成熟しており、
地域要因に特段の変動はない。容積率も高い
ため、マンション用地としても引き続き強い
需要が見込める。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　 -18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
５
-18		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区　
(100,800)
b Ａ千種０７
４０
-16		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南37m市道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中０６１
５
-7		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,540)
d Ａ千種０７
０１
-15		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東39.9m県
道、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,942,326  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,977,288 		 100
[ 119.0]
1,661,587 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +15.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 115.0]
　　　　 100
1,910,000 
b (　           ) 
1,028,595  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,051,126 		 100
[  69.3]
1,516,776 
1,740,000 
c (　           ) 
975,843  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,022,120 		 100
[  71.0]
1,439,606 
1,660,000 
d (　           ) 
720,150  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
751,116 		 100
[  56.7]
1,324,720 
1,520,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,700,000 円／㎡]  



名古屋千種 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

579,895,725 
194,354,451 
385,541,274 
330,687,000 
54,854,274 		 （　0.9331）
51,184,523 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,764,983,552 円　　　　（　  1,110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 1,522.27 Ｓ9F2B 14,628.17
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   1,595 ㎡     49.5 m x   33.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上３階は店舗、４～９階は事務所 ⑦有効率　  67.3 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
1,522.27 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
1,463.03 
56.7 
830.15 
3,500 
2,905,525 		 12.0  34,866,300 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,360.65 
54.6 
743.15 
5,000 
3,715,750 		 12.0  44,589,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
1,495.90 
81.9 
1,225.40 
3,800 
4,656,520 		 12.0  55,878,240 
0.0  0 

 4～ 9		 事務所
1,215.07 
79.8 
969.57 
4,000 
3,878,280 		 12.0  46,539,360 
0.0  0 

計
14,628.17 
67.3 
9,841.52 

39,203,995 		 470,447,940 
0 
⑨年額支払賃料     39,203,995 円　×　12ヶ月　＝　     470,447,940 円 
⑩a共益費（管理費）           1,060 円／㎡　×　   9,841.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　     125,184,134 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       595,632,074 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    30,285,604 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 575,426,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       470,447,940 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,469,255 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     579,895,725 円　　　　（　       363,571 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 24,360,000 円  　　　　  6,090,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 87,828,251 円  　　　      605,712,074　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,221,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   51,765,000 円  　　　　  6,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,090,000 円  　　　　  6,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,090,000 円  　　　　  6,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     194,354,451 円　（　　　　　　       121,852 円／㎡）　　（経費率　　  33.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　  14,628.17 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 330,687,000 円  
（　　　　　       207,327 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 579,895,725 円      
②総費用 194,354,451 円      
③純収益　①－② 385,541,274 円      
④建物等に帰属する純収益 330,687,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 54,854,274 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 51,184,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,091 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,764,983,552 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区今池一丁目８０５番
 1808000204865-0000
2 　名古屋市千種区今池一丁目８０６番
 1808000204866-0000
3 　名古屋市千種区今池一丁目８０６番１
 1808000204867-0000
4 　名古屋市千種区今池一丁目８０７番
 1808000204868-0000
5 　
6 　
7 　
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備考