別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋千種 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 -15 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　内田　克也   TEL.
鑑定評価額 1,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区清住町２丁目３８番１
 ②地積
　(㎡)		 2,439  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層マンション等
が建ち並ぶ丘陵地の
住宅地域		 北7.3m市道、背面道 水道、ガス、下水 東山公園

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 東山公園駅北方

200m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近くの熟成した共同住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状を維持しつつ推移していくも
のと予測され、地価水準の動向はマンション適地の稀少性と相俟って強含み傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
南向き緩傾斜　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    522,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              435,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千種区のほか名古屋市内に位置する最寄駅徒歩圏内等の生活利便性の高いマンション立地の可能な地域で
あり、需要者の中心は画地規模が大きいことからマンションディベロッパー等が想定される。建築費上昇等の懸念はあ
るが利便性の高い地域におけるマンションの素地需要は堅調に推移している。また、取引水準は規模等の画地条件や事
業者により異なる為、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション適地においては、市場性を反映した実証的な比準価格のほかマンション開発等による投資採算性を反映した
開発法による価格が重視される。比準価格はマンション適地の豊富な事例により比準しており信頼性は高い。開発法に
よる価格は昨今の建築費高騰を受け稍低めに求められた。従って、本件においては比準価格を中心に開発法による価格
を関連付けて、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    458,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰や物価高等の影響で新設住宅着工
戸数は減少傾向である。地勢や立地条件等に
より市場の選好性は２極化の様相を呈してい
る。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０６
４０
-523		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.4m市道、
中間画地
２中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
b Ａ千種０６
３０
-5		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.3m市道、
中間画地
１低専
１０ｍ高度地区
(30,100)
c Ａ千種０６
３３
-518		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東9m市道、
南6m、角地
１住居

(80,200)
d Ａ千種０６
３０
-10		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.4m市道
、北西3.6m、
角地
１中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
e Ａ千種０７
４６
-13		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西5.3m市道
、中間画地
１低専
１０ｍ高度地区
(50,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
496,470  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
536,188 		 100
[ 115.2]
465,441 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +12.3

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 112.3]
　　　　 100
523,000 
b (　           ) 
245,827  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
266,919 		 100
[  58.2]
458,624 
515,000 
c (　           ) 
299,914  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
304,484 		 100
[  72.8]
418,247 
470,000 
d (　           ) 
452,423  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
491,744 		 100
[ 101.3]
485,433 
545,000 
e (　           ) 
519,481  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
509,586 		 100
[ 102.9]
495,224 
556,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    522,000 円／㎡]  



名古屋千種 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,223,928,270 
3,162,398,884 
11 
893,000 
5,852.00 
400,000 
8,004.00 
⑧開発法による価格 　　        1,061,529,386 円　　　　（　              435,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 -15　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,439 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,439.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,209.00 ㎡  8,004.00 ㎡  4,750.00 ㎡  3,254.00 ㎡  5,852.00 ㎡  ＲＣ・8F 1B
 (    66 戸)
 89㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      49.6 ％）  （     328.2 ％）  （     194.8 ％）  （     133.4 ％）  （     73.11 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   37.0 ｍ

  56.8 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.3 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 893,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    893,000 円／㎡　　×　　     5,852.00 ㎡　　＝　　　　       5,225,836,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,225,836,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   412,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    412,000 円／㎡　　×　　　   8,004.00 ㎡　　＝　　　　       3,297,648,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,225,836,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         522,583,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,820,231,600 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 418,066,880 円  (      8 ％) ×　　0.9167  （     10 ヶ月） ＝　　          383,241,909 円 
販売総額(2期) 104,516,720 円  (      2 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　           89,372,247 円 
販売総額(3期) 4,703,252,400 円  (     90 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　        3,751,314,114 円 
収入合計 － － － － 4,223,928,270 円 
支出 建築工事費(1期) 329,764,800 円  (     10 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          307,604,605 円 
建築工事費(2期) 329,764,800 円  (     10 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　          284,455,116 円 
建築工事費(3期) 2,638,118,400 円  (     80 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　        2,104,163,236 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 313,550,160 円  (     60 ％) ×　　0.9167  （     10 ヶ月） ＝　　          287,431,432 円 
販売管理費(2期) 209,033,440 円  (     40 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          178,744,495 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,162,398,884 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,223,928,270 円　　－　　　　　　        3,162,398,884 円　　＝　　　　　         1,061,529,386 円 

              435,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区清住町二丁目３８番１
 1808000240798-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋千種 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 -15 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　真裕美   TEL.
鑑定評価額 1,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区清住町２丁目３８番１
 ②地積
　(㎡)		 2,439  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層マンション等
が建ち並ぶ丘陵地の
住宅地域		 北7.3m市道、背面道 水道、ガス、下水 東山公園

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 東山公園駅北方

200m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域である。地域要因に変動要因は特段なく、当面は現状のまま推移するものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
南向き緩傾斜　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    523,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              436,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千種区を中心に名古屋市東部の地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者は画地規模からマンション開
発業者が中心である。地下鉄東山線東山公園駅に近い丘陵地に所在し、多くのマンションが建ち並ぶ住環境の良好な地
域であり、特にマンション適地は希少性が高く安定した需要が認められる。中心価格帯は、規模等に応じて異なり、把
握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域の画地規模が比較的大きい取引事例を中心に求めており、実証的な価格として規範性が高い。一方
、開発法による価格は想定要素を多く含むものの、分譲マンション業者等の投資採算性を反映した価格であり、説得力
の高い価格である。よって本件では、比準価格と開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    458,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費や人件費の上昇、金利の上昇が実態経
済や不動産市況に及ぼす影響が懸念される中
、不動産需要はエリアの選別等の変化が見ら
れる。

熟成度の高い住宅地域であり、建築費上昇の
影響が懸念されるが、地価は堅調に推移して
いる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０７
４６
-6		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.2m市道、
南5.4m、角地
２中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
b Ａ千種０６
４０
-523		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.4m市道、
中間画地
２中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
c Ａ千種０６
３０
-10		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.4m市道
、北西3.6m、
角地
１中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
d Ａ千種０７
４６
-25		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西8m市道、
中間画地
１住居
３１ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,489  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.9]
297,831 		 100
[  59.8]
498,045 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +12.3

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 112.3]
　　　　 100
559,000 
b (　           ) 
496,470  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
536,188 		 100
[ 110.4]
485,678 
545,000 
c (　           ) 
452,423  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
491,744 		 100
[ 101.3]
485,433 
545,000 
d (　           ) 
255,962  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
255,454 		 100
[  64.3]
397,285 
446,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    523,000 円／㎡]  



名古屋千種 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,067,836,856 
3,004,022,550 
11 
860,000 
5,852.00 
370,000 
8,004.00 
⑧開発法による価格 　　        1,063,814,306 円　　　　（　              436,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 -15　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,439 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,439.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,209.00 ㎡  8,004.00 ㎡  4,750.00 ㎡  3,254.00 ㎡  5,852.00 ㎡  ＲＣ・8F 1B
 (    66 戸)
 89㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      49.6 ％）  （     328.2 ％）  （     194.8 ％）  （     133.4 ％）  （     73.11 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   37.0 ｍ

  56.8 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.3 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 860,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    860,000 円／㎡　　×　　     5,852.00 ㎡　　＝　　　　       5,032,720,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,032,720,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   370,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   381,100 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    381,100 円／㎡　　×　　　   8,004.00 ㎡　　＝　　　　       3,050,324,400 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,032,720,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         503,272,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,553,596,400 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 402,617,600 円  (      8 ％) ×　　0.9167  （     10 ヶ月） ＝　　          369,079,554 円 
販売総額(2期) 100,654,400 円  (      2 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　           86,069,577 円 
販売総額(3期) 4,529,448,000 円  (     90 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　        3,612,687,725 円 
収入合計 － － － － 4,067,836,856 円 
支出 建築工事費(1期) 610,064,880 円  (     20 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          569,068,520 円 
建築工事費(2期) 610,064,880 円  (     20 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　          526,241,965 円 
建築工事費(3期) 1,830,194,640 円  (     60 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　        1,459,763,245 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 301,963,200 円  (     60 ％) ×　　0.9167  （     10 ヶ月） ＝　　          276,809,665 円 
販売管理費(2期) 201,308,800 円  (     40 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          172,139,155 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,004,022,550 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,067,836,856 円　　－　　　　　　        3,004,022,550 円　　＝　　　　　         1,063,814,306 円 

              436,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区清住町二丁目３８番１
 1808000240798-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考