令和7年1月15日　提出 名古屋千種 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -14 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌塚　敦司   TEL.

鑑定評価額 55,700,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区徳川山町１丁目２５番 ｢徳川山町１－６－１７｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,100) （その他） 第１種風致地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ丘陵地の閑静な住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 自由ヶ丘 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 起伏の激しい丘陵地であるた め道路との高低差によって造 成費用がかさむ。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 自由ヶ丘駅南方 570m 法令 規制 １低専 (30,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一部に未利用地も見られるが概ね住宅地として熟成しているため、今後も閑静な住宅地域として推移してゆくも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千種区、昭和区及び名東区の丘陵地に存する住宅地域である。需要者は名古屋市及びその周辺に居住する 、所得がやや高い層が中心である。地下鉄駅から徒歩圏内で住環境は良好であるが、起伏の激しい住宅地よりも高齢者 やベビーカーに優しい平坦な住宅地に人気が移行しつつあることから、近隣地域の地価は横ばいと判断した。需要の中 心は土地のみで４０００万円～５０００万円、新築の建売で５５００万円～６５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建蔽率３０％、容積率１００％の地域に位置するため共同住宅の想定は困難であることから、収益価格は試算しない。 住宅地としてのステイタスや利便性を重視して価格形成される住宅地域であり、自用の住宅地としての取引が中心であ る。近隣地域と同じ徳川山町の取引事例と比較しており、比準価格の精度は高いと判断した。比準価格をもって妥当と 判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [101.0] 100 234,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    232,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車を中心に地場産業の業績は堅調で賃金 も上昇しているが、急激な建築費高騰と金利 上昇懸念から住宅投資を一時的に見合わせる 動きが見られる。 住環境、利便性とも優る丘陵地の閑静な住宅 地域の需要は安定しているが、平坦な住宅地 域に人気が移行しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％