令和7年1月15日　提出 名古屋千種 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -10 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　雅也   TEL.

鑑定評価額 48,200,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区光が丘２丁目１２１５番 ｢光が丘２－１２－２８｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 自由ヶ丘 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 自由ヶ丘駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した中規模住宅地域であり、地域に特段の変化はない。当面は現状の地域性を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千種区を中心に東区、名東区の住宅地域である。当地域は中規模住宅地域であり、需要者は地縁性を有す る中堅所得者や自営業者が中心となる。高台の閑静な住宅街であり、快適性を選好する需要者からの人気が高い。周辺 区からの転入需要も見られ、安定した需要を有する。中心価格帯は土地で４～５千万円、新築戸建で６～７千万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模住宅を主とする既成住宅地域であり、自用の取引を標準とする。市場価格は取引価格をベースに形成 されており、重視される価格は比準価格である。一方、収益還元法は賃貸住宅が地域に馴染まないことに加え、法規制 により経済合理的な賃貸住宅の想定が困難なため、非適用とした。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.9] [105.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に不動産市場は堅調に推移して きたが、今後においては、金利や物価動向が 注視される。 熟成した中規模住宅地域であり、地域要因に 特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％