令和7年1月15日　提出 名古屋千種 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -2 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　真裕美   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区清明山１丁目９０７番 ｢清明山１－９－８｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅を中 心にアパートもある 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 砂田橋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 砂田橋駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、地域要因に変動要因は特段なく、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千種区及び隣接区の熟成した住宅地域である。需要者は名古屋市内及び周辺市に勤務する住宅取得者層が 中心であり、住環境の良い地域であり、駅からやや距離のあるエリアでも安定した需要がある。中心価格帯は土地は２ ０００万～３０００万円、新築戸建が５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は比較的画地規模の小さい熟成した既成住宅地域であり、自用取引が中心である。比準価格は市場の実勢を反 映した実証的な価格であり、自用取引が中心の地域では特に規範性が高い。対象標準地の画地規模、当地域の賃料水準 等から経済合理性のある賃貸建物を想定することが困難なため収益価格は試算しなかった。よって本件では、比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.6] [100.0] 100 215,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    215,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰、金利上昇懸念等により市場の 先行き不透明感から、住宅市場においてもエ リアや立地の選別が認められる。 熟成した住宅地域であり、地域要因に変動要 因は特段なく、住宅地需要は底堅い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％