令和7年1月13日　提出 静岡吉田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡吉田 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 榛原郡吉田町川尻字浜河原３０４３番９ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を主にアパ ートも見られる既成 住宅地域 南西5m町道 水道、下水 島田 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 13.0km 法令 規制 （都） ２中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大井川河口や吉田漁港に近い既成の集落地域で当面現状を維持するものと予測する。人口流出、津波浸水リスク の影響から依然として土地需要は弱く、地価水準は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉田町の住宅地域及び牧之原市、焼津市の沿岸部の住宅地域を含む圏域。需要者は地縁性を有する一次取 得者を中心とし、周辺市からの転入は限定的である。大井川河口や吉田漁港に近い沿岸部の既成集落地域であり、人口 流出、津波リスク等の立地環境にあるため需要者の選好性は低く、地価水準は依然として下落基調が続いている。土地 は総額で３００万円～５００万円程度、新築戸建物件の供給は殆ど見られない地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 築年数の経過した共同住宅は若干見られるが、立地環境等から安定した新規の賃貸需要が期待できないため、収益還元 法は適用しなかった。本件評価においては、町内沿岸部の取引事例を中心に比準価格を査定しており、市場性を反映し た価格が得られたものと判断される。住環境を重視した自用目的の取引が中心の地域であることから比準価格を標準と し、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [110.2] [102.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内でも人口減少率が低く、企業立地も堅調 である当町は、内陸部の土地需要と沿岸部の 土地需要の格差が拡大している。 人口流出が続く沿岸部の既成集落地域であり 、土地需要は依然として弱い状態が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％