令和7年1月13日　提出 静岡吉田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡吉田 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 榛原郡吉田町住吉字松下２９番２０ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6m町道 水道、下水 島田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 吉田町役場近くの住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 11.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 吉田町役場に近い整備された住宅地域で今後も利便性の良い住宅地域として現状を維持するものと予測する。津 波リスクの少ない地域で宅地供給も見られるため、地価水準は若干上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に榛南地区の住宅地域。需要者は町内に居住する一次取得者を中心とし、利便性も良く周辺市からの転 入も多少は見られる。役場近くの住宅地域で利便性も良好であり、災害リスクが少ないため土地需要は堅調である。地 価水準は堅調な土地需要を反映して若干上昇傾向で推移している。土地は総額で８００万円～１，１００万円程度、新 築の戸建物件は２，４００万円～２，８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 遊休土地を活用した規模の大きな共同住宅は見られるが、対象標準地の画地規模等から経済合理性に合致した収益物件 の想定は困難であるため収益還元法は適用しなかった。住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であり、吉 田町内に存する時点が新しい５取引事例を選択し求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される 。よって、比準価格を標準とし、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牧之原 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 66.8] [102.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内でも人口減少率が低く、企業立地も堅調 である当町は、内陸部の土地需要と沿岸部の 土地需要の格差が拡大している。 町役場近くの利便性の良い住宅地域で特段の 変動要因はない。住宅地としての選好性は高 く、土地需要は底堅い地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％