令和7年1月15日　提出 静岡小山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡小山 -4 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡小山町小山字乙渕８９番８９ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西6m町道 水道 駿河小山 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ町 道 交通 施設 駿河小山駅西方 870m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく当面は現状を維持すると予測する。地価は概ね横這い傾向で推移す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山町の住宅地域一円であり、中心となる市場参加者は町内に居住または勤務する個人である。同町内で は地縁的選好性が働き、市場参加者はやや限定的である。公共施設や生活利便施設に近接し、居住環境が比較的良好な 地域で相応の需要があるが、供給が少ないこと及び上記地縁的選好性により取引はやや低調で、地価は概ね横這い傾向 である。土地１，０００～１，５００万円、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、土地取引は自己の居住用不動産の取得を目的としたものが中心で、 主として居住快適性及び利便性に着目して価格形成が行われる住宅地域である。賃貸市場が未成熟な地域であるため、 経済合理性を有する建物想定が困難であり、収益還元法は適用しない。従って市場性を反映した実証的な比準価格を採 用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡小山 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.5] [101.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化率の上昇は継続しており 、地価は下落から概ね横這い傾向である。 公共施設や生活利便施設に近接した地域であ り、特段の変動要因はなく、新規の宅地供給 も見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.6 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％