令和7年1月15日　提出 静岡小山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡小山 -1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健一   TEL.

鑑定評価額 7,770,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡小山町藤曲字浅間丁１７９番５ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 都市計画道路 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 西5.4m町道 水道 駿河小山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．４ｍ 町道 交通 施設 駿河小山駅北西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 小中学校にも近い住環境の良い住宅地であり、限定的な住宅供給を背景に、地価は概ね横這い傾向で推移すると 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、小山町及び御殿場市北部の住宅地である。中心的な需要者の属性としては町内に居住する一次取 得者であり、人口減少・高齢化の一方供給も少ないため需給関係が均衡し、安定的である。需要の中心となる価格帯は 、更地が６００～１，０００万円程度、新築の戸建で２，０００万円台前半から３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性の認められる事例を収集し得た。一方、画地規模等により賃貸経営に経済的合 理性が認められず、また自用目的の取引により市場が形成されていると考えられることから、収益還元法は適用しなか った。したがって、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、上記価格をもって対象不動産の鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の小山地区の需要は町全体に対して相対 的に少ないが、供給も限定的なため地価水準 は現状維持で推移している。 近隣の小中学校や商業施設等の地域要因に特 段の変動は認められない。相対的に低い需給 の均衡により地価水準は横這いである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％