令和7年1月14日　提出 長泉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長泉 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡長泉町本宿字廣町４２６番９ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅のほかに事 務所等も見られる住 宅地域 北西5.5m町道 水道、ガス、下水 三島 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 三島駅西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の既成の住宅地域であり、最近の都市計画道路の整備による利便性向上の他に特段の変動要因はなく、 今後も現在の利用状況を維持すると予測する。需要は底堅く、地価は当面はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長泉町及び隣接市町の住宅地域一円で、需要者の中心は圏内に居住又は通勤するサラリーマン等の一次取 得者であるが、長泉町は子育て世代の人気が高く町外からの転入もある。若干用途の混在もみられる既成住宅地域であ り、河川氾濫による浸水危険性を若干有するものの、需要は底堅い。市場の中心価格帯は更地で２，０００万円台の中 程から後半程度、新築戸建で４，０００万円台の前半程度であるが、画地規模、品等によりばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的特性が類似する取引事例を採用して適切に補正修正を行って試算しており、得られた価格の信頼性は 高い。近隣地域周辺では居住の快適性及び生活の利便性が重視され、自用目的の取引によって市場価格が形成されてい る。そこで規範性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向も勘案の上、鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [126.4] [100.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口は横這い程度。従来からの子育ての町 のイメージに加え、新幹線駅にも近く、需要 は底堅い。同一需給圏内において住宅地の人 気が高い。 中心市街地付近に所在し利便性が良好で、需 要が底堅い状況に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％