令和7年1月11日　提出 駿東清水 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   駿東清水 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉﨑　充登   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡清水町湯川字御供免１２２番１５ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4m町道 水道、ガス、下水 三島 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 三島駅南方 4.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として、今後も現状維持と予測する。地域の広がりを欠くことから人気は弱い傾向で、需要、地価 ともに弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水町を中心として、隣接する三島市、沼津市、長泉町の圏域。需要者の中心は、町内在住の３０歳代の 一次取得者である。清水町南部においては、隣接する三島市、長泉町における用地難から、受け皿としての性格も有し ており、ミニ分譲地の供給が見られるが、過剰となりがちな傾向にある。土地は、１４００万円～２０００万円程度、 新築戸建で２８００万円～３５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、居住の快適性が重視され、自用目的取引が価格形成の中心となっている。 細街路沿いの戸建住宅地域で、投資合理性のある賃料や配置設計に基づくアパート等の賃貸想定が困難なため収益価格 は求めなかった。従って、本件では市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [ 68.7] [103.0] 100 92,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口はほぼ横這い。宅地の需給について は、町域南部は供給過剰、その他地域の需要 は概ね堅調に推移している。 細街路沿いに戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に あって、需要は弱い傾向にある。 南東接面道路であり、方位に関し相応の格差 を判定した。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 -34.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％