令和7年1月11日　提出 函南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函南 -4 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉﨑　充登   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田方郡函南町平井字宿通り８０番１０ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南東6.3m県道 水道 函南 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ県道 交通 施設 函南駅南西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の市街化調整区域内の住宅地域で、特段の変動要因は見られないことから、今後も現状のまま推移 するものと予測される。需要、地価ともに弱い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函南町を中心として、隣接する三島市・伊豆の国市の圏域。需要者は地元出身者を中心に同一需給圏内居 住の一次取得者が主である。郊外部の市街化調整区域内の住宅地域であるが、利便性の高い市街化区域内の地域と比較 すると競争力は弱く、需要は弱含みとなっている。土地は、１２００万円～１８００万円程度、新築戸建で２５００万 円～３２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のため積算価格は求められなかった。また市街化調整区域内に存し、近隣地域及びその周辺にはアパート等 は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算も断念せざるを得なかった。従って、市場性を反映し て実証性に優る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向等にも留意の上、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [103.0] 100 [163.3] [103.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三島市、沼津市のベッドタウンとして伊豆箱 根鉄道線駅周辺は底堅い需要が見られるが、 郊外の宅地需要は弱い傾向にある。 市街化調整区域内の郊外の住宅地域で、需要 、地価ともに弱い傾向で推移している。 南東接面道路であり、方位に関し相応の格差 を判定した。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.2 交通・接近　　　  +5.3 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％